Zdolność kredytowa

Wbrew temu, co sugerują reklamy, zdolność kredytowa nie jest tajemnicą. To arytmetyka z kilkoma haczykami. Haczyki są ważniejsze niż arytmetyka.

Krok 1: ile Ci zostaje

Bank bierze dochód netto całego gospodarstwa i odejmuje od niego kolejno: koszty utrzymania, raty istniejących kredytów oraz obciążenie z tytułu limitów kart i debetów. To, co zostaje, to nadwyżka - pula, z której może być płacona nowa rata.

Uwaga na koszty utrzymania: możesz zadeklarować, że żyjecie we dwoje za 1 500 zł miesięcznie, ale bank i tak podstawi własną tabelę. Zwykle jest to wariant minimum socjalnego - rzędu 1 200 zł na pierwszą osobę i 800 zł na każdą kolejną, często z korektą o koszty utrzymania nieruchomości.

Krok 2: limit DSTI

Nawet jeśli po odjęciu wszystkiego zostaje Ci mnóstwo pieniędzy, bank i tak nie pozwoli, żeby raty pochłonęły dowolną część dochodu. Ogranicza je wskaźnik DSTI - Debt Service to Income:

Nasz kalkulator przyjmuje DSTI = 50% i bierze niższy z dwóch limitów: nadwyżki i limitu DSTI. Przy dochodzie 12 000 zł i kosztach 3 000 zł nadwyżka wynosi 9 000 zł, ale limit DSTI tnie ratę do 6 000 zł. To DSTI wiąże, nie koszty życia.

Krok 3: bufor +2,5 p.p. - haczyk, o którym nikt nie mówi

Tu jest sedno. Bank nie przelicza maksymalnej raty na kwotę kredytu po Twoim oprocentowaniu. Wymaga tego Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego: bank musi sprawdzić, czy udźwigniesz ratę również wtedy, gdy stopy procentowe wzrosną. Dlatego do oprocentowania dolicza bufor minimum 2,5 punktu procentowego i dopiero wtedy liczy zdolność.

Nie jest to złośliwość banku, tylko lekcja z lat 2021-2023, gdy WIBOR poszedł z 0,2% na ponad 7% i raty kredytów wzrosły o kilkadziesiąt procent w kilkanaście miesięcy. Bufor to test: czy przeżyjesz, jeśli to się powtórzy.

Ratę płacisz natomiast według realnego oprocentowania - bufor służy wyłącznie do wyliczenia kwoty. Dlatego w wynikach widzisz dwie różne raty i to nie jest pomyłka.

Karta kredytowa: 20 000 zł limitu = 600 zł raty

Najbardziej niesprawiedliwa - i najbardziej niedoceniana - pozycja w całym wyliczeniu. Bank patrzy na przyznany limit, a nie na to, ile faktycznie jesteś winien.

Logika jest prosta: skoro możesz jutro wydać cały limit, to jest to zobowiązanie potencjalne. Banki doliczają zwykle 3-5% limitu miesięcznie jako obciążenie. Karta z limitem 20 000 zł, leżąca nieużywana w szufladzie od dwóch lat, w oczach banku wygląda jak 600 zł raty co miesiąc.

Co poprawia zdolność

• Zamknięcie kart i limitów w koncie. Efekt natychmiastowy i darmowy. Każde 10 000 zł limitu to ok. 300 zł „raty” do odzyskania.
• Spłata drobnych kredytów i rat 0%. Raty za telefon czy telewizor też siedzą w BIK i też obniżają zdolność.
• Wydłużenie okresu kredytowania. Działa najszybciej, ale kosztuje najwięcej - patrz wykres wyżej. Zdolność rośnie coraz wolniej, a odsetki liniowo.
• Współkredytobiorca z dochodem. Dodaje dochód i zwykle niewiele kosztów - najskuteczniejszy pojedynczy ruch. Ale to również wspólna odpowiedzialność za dług.
• Wyższy wkład własny. Nie podnosi zdolności bezpośrednio, ale zmniejsza potrzebną kwotę kredytu i obniża marżę banku - przy wkładzie ≥ 20% marże są wyraźnie niższe niż przy 10%.
• Stały, udokumentowany dochód. Umowa o pracę na czas nieokreślony to złoty standard. Trzy miesiące stażu w obecnej firmie to typowe minimum.

Co ją psuje

• Chwilówki w historii BIK. Nawet spłacone w terminie. Dla scoringu to sygnał, że w przeszłości brakowało Ci pieniędzy na bieżące wydatki. Część banków odrzuca wniosek automatycznie.
• Umowa o dzieło i zlecenie. Banki uznają zwykle 50-80% takiego dochodu i wymagają dłuższej historii (często 12 miesięcy).
• Karty kredytowe i limity odnawialne. Patrz wyżej - limit liczy się nawet przy zerowym saldzie.
• Opóźnienia w spłatach. 30 dni zwłoki w BIK potrafi zamknąć drogę do kredytu hipotecznego na kilka lat.
• Zbyt wiele zapytań kredytowych naraz. Składanie wniosków do dziesięciu banków w tydzień wygląda w BIK jak desperacja.
• Świeża zmiana pracy. Okres próbny lub pierwszy miesiąc w nowej firmie to dla większości banków stop.

Najczęstsze pytania

Czy bank pokaże mi swoje wyliczenie?

Nie musi i zwykle tego nie robi. Model scoringowy jest tajemnicą handlową. Dostaniesz decyzję i kwotę - bez rozbicia. Dlatego warto rozumieć logikę z góry, żeby wiedzieć, gdzie szukać rezerwy.

Mam dochód z działalności gospodarczej. Jak to liczyć?

Banki biorą pod uwagę zwykle dochód netto (przychód minus koszty minus podatek), uśredniony za ostatnie 12 miesięcy, przy ryczałcie - często z własnym przelicznikiem. Wpisz w kalkulatorze taki uśredniony dochód, a nie przychód z faktur.

Czy 500+ i inne świadczenia liczą się do dochodu?

Zależy od banku. Część uwzględnia świadczenia wychowawcze w całości, część w części, część wcale - a jednocześnie każde dziecko podnosi przyjmowane koszty utrzymania. Netto efekt bywa neutralny albo wręcz ujemny.

Dlaczego dwa banki dały mi zupełnie różne kwoty?

Bo mają różne tabele kosztów, różne progi DSTI (40% vs 50%), różne podejście do źródła dochodu i różne bufory (KNF wymaga minimum 2,5 p.p. - niektóre banki stosują więcej). Rozrzut 30% to norma, nie anomalia.

Czy warto brać maksymalną kwotę, jaką bank oferuje?

Prawie nigdy. Maksymalna zdolność to granica, przy której bank uznaje, że jeszcze dasz radę - nie kwota, przy której będziesz żyć wygodnie. Rata na poziomie 50% dochodu oznacza życie bez marginesu na awarię samochodu, chorobę czy utratę pracy. Rozsądny sufit to DSTI poniżej 35-40%.

Jak długo ważna jest ocena zdolności?

Decyzja kredytowa banku jest zwykle ważna 30-60 dni. Po tym czasie bank przelicza wszystko od nowa - a stopy, Twoje dochody i zobowiązania mogły się w międzyczasie zmienić.