Inflacja a kredyt: dlaczego rata tanieje, choć nie maleje

Dwie liczby, które trzeba rozdzielić

Kredyt hipoteczny jest umową na kwotę nominalną. Podpisujesz się pod 300 000 zł i pod ratą 2 216,97 zł, i te liczby nie zmienią się nigdy - nawet jeśli za dwadzieścia lat bochenek chleba będzie kosztował trzy razy więcej. Umowa nie jest indeksowana inflacją. Twoja pensja - statystycznie - jest.

Z tego rozjazdu bierze się cały efekt. Kredyt 300 000 zł, oprocentowanie stałe 7,50%, 300 rat równych:

Różnica 219 633,71 zł to nie żadna promocja ani ulga - to wartość, którą inflacja zdejmuje z Twojego długu i przenosi na bank. Bank oczywiście o tym wie i wkalkulował to w oprocentowanie; wrócimy do tego w dalszej części.

Ta sama rata, coraz mniejszy ciężar

Najlepiej widać to na jednej racie prześledzonej w czasie. Kwota w przelewie jest identyczna. Zmienia się to, ile można za nią kupić:

Przy inflacji 3,5% rocznie ostatnia rata kredytu obciąża budżet o 57,7% mniej niż pierwsza - mimo że w przelewie jest identyczna. Warunek jest jednak twardy i za chwilę go rozbierzemy: Twoje dochody muszą rosnąć razem z cenami. Jeżeli Twoja pensja stoi w miejscu, ten cały efekt Cię nie dotyczy. Nominalna rata jest wtedy stała, a Twoje realne dochody maleją - czyli rata rośnie jako procent budżetu.

Stopa realna: jedna liczba, która to porządkuje

Zamiast porównywać oprocentowanie z inflacją „na oko", finansiści używają stopy realnej. Wzór wygląda mniej intuicyjnie niż proste odejmowanie, ale odejmowanie daje błąd tym większy, im wyższe liczby:

I tu pojawia się rzecz, która wielu osobom wywraca intuicję do góry nogami:

Haczyk, o którym trzeba wiedzieć przed podpisaniem

Cały mechanizm z akapitów powyżej ma jeden warunek konieczny: oprocentowanie musi być stałe. Jeżeli jest zmienne, inflacja nie działa dla Ciebie - działa przeciw Tobie, i to szybciej.

Łańcuch przyczynowy jest krótki. Rosnąca inflacja pociąga za sobą podwyżki stóp procentowych banku centralnego. Stopy rynkowe rosną, a wraz z nimi wskaźnik referencyjny w Twojej umowie. Rata idzie w górę - i to od razu, podczas gdy Twoja pensja dogania inflację z opóźnieniem, jeśli w ogóle. Efekt: płacisz wyższą ratę z pensji, która realnie zmalała.

Druga strona medalu: co inflacja robi z oszczędnościami

Jeżeli inflacja zjada dług, to zjada też gotówkę - z tą samą siłą, tylko w drugą stronę. Te same 300 000 zł, ale leżące bezczynnie na koncie:

Zwróć uwagę na symetrię: 57,7% - dokładnie ten sam procent, o który stopniała realna wartość ostatniej raty. To nie zbieg okoliczności, to ta sama liczba widziana z dwóch stron. Inflacja nie odróżnia Twojego długu od Twoich oszczędności.

Praktyczna konsekwencja dotyczy poduszki finansowej. Nie chodzi o to, żeby jej nie mieć - trzymanie 3-6 miesięcy wydatków w gotówce jest sensowne, bo płacisz za natychmiastową dostępność. Chodzi o to, żeby nie trzymać wszystkiego w formie, która gwarantuje realną stratę. I żeby przy ocenie każdego oprocentowania pamiętać o dwóch odejmowaniach: najpierw 19-procentowy podatek Belki, potem inflacja. Lokata na 5% przy inflacji 3,5% daje realnie około 0,53% - a nie 1,5%, jak podpowiada intuicja.

Jak to przełożyć na własną decyzję

• Porównuj oferty po RRSO, nie po „przewidywanej inflacji". RRSO jest liczbą z umowy; inflacja jest prognozą. Jak czytać RRSO, opisujemy w RRSO czy oprocentowanie.
• Przy nadpłacie licz stopę realną, nie nominalną. Nadpłata kredytu na 7,50% przy inflacji 3,5% jest „inwestycją" o realnej stopie 3,86% - i z taką liczbą, a nie z 7,50%, porównuj alternatywy. Ten rachunek rozbieramy w nadpłacać czy inwestować.
• Testuj budżet, nie prognozę. Policz ratę przy oprocentowaniu wyższym o 3-4 p.p. Jeśli przy takim scenariuszu rata przestaje się mieścić, decyzja jest już podjęta - niezależnie od tego, co zrobi inflacja.
• Nie bierz kredytu dlatego, że jest inflacja. Ujemna stopa realna jest efektem ubocznym, a nie planem. Kredyt bierze się na konkretny cel, którego wartość rozumiesz - nie jako zakład o wskaźnik CPI.

Policz to sam

Przeczytaj też

• Nadpłacać czy inwestować - jaką stopę zwrotu musi dać inwestycja, żeby pobić nadpłatę kredytu.
• Procent składany od zera - ten sam mechanizm, który zjada oszczędności, potrafi pracować dla Ciebie.
• Kredyt hipoteczny krok po kroku - gdzie w procesie wybierasz między oprocentowaniem stałym a zmiennym.

Wszystkie liczby w tym artykule zostały policzone silnikiem, który napędza nasze kalkulatory (js/finance.js). Inflacja 3,5% i 10% oraz oprocentowanie 7,50% to założenia przykładowe przyjęte dla ilustracji mechanizmu, a nie prognoza - przyszłej inflacji ani przyszłych stóp procentowych nie da się przewidzieć. Tekst ma charakter edukacyjny i nie stanowi doradztwa inwestycyjnego ani oferty w rozumieniu art. 66 §1 Kodeksu cywilnego.