Rata del prestito

La formula della rata costante (alla francese)

La rata costante è l’importo che, pagato n volte, copre in anticipo il capitale insieme agli interessi calcolati sul debito residuo che scende. La banca lo risolve con un’unica equazione:

Inseriamo i nostri valori predefiniti: P = 400.000 PLN, tasso 7,5% (cioè i = 0,075 ÷ 12 = 0,00625) e n = 300 rate (25 anni).

Guarda il numeratore: 2.500 PLN. È esattamente quanto valgono gli interessi su 400.000 PLN nel primo mese. La tua prima rata è 2.500,00 PLN di interessi + 455,96 PLN di capitale. Dopo aver pagato quasi tremila złoty, il debito scende di nemmeno 456 PLN.

Perché all’inizio paghi quasi solo interessi

Perché gli interessi si calcolano sul debito residuo attuale, e il debito è al massimo all’inizio. La rata è fissa, ma la sua composizione cambia di mese in mese: meno devi, meno interessi paghi e più della stessa rata va a ridurre il capitale.

Non è un raggiro della banca, è aritmetica. Ma ha due conseguenze pratiche. Primo: nei primi anni il prestito quasi non scende - dopo 5 anni di rimborso di un prestito da 400.000 PLN devi ancora più di 360.000 PLN. Secondo: ogni złoty rimborsato in anticipo all’inizio ha l’effetto più forte, perché taglia il debito su cui si calcolano tutti gli interessi futuri.

Rata costante contro rata decrescente

La rata decrescente ha una quota capitale fissa (capitale ÷ numero di rate) più gli interessi su quanto resta. La prima rata è la più alta, ogni rata successiva un po’ più bassa. Ecco lo stesso prestito - 400.000 PLN, 7,5%, 25 anni - calcolato nei due modi:

La rata decrescente costa sempre meno - non ci sono eccezioni. Il motivo è semplice: abbatti il capitale più in fretta, quindi gli interessi hanno meno base su cui maturare. Il prezzo è una rata più alta all’inizio.

TAEG - l’unico numero che è lecito confrontare

Il tasso d’interesse dice quanto costa il capitale preso in prestito. Il TAEG (in polacco RRSO) dice quanto costa l’intero prestito: interessi, commissione, assicurazione, spese di tenuta conto. E - cosa più importante - tiene conto di quando sostieni questi costi.

Il punto chiave è il lato sinistro. La commissione di solito viene trattenuta all’erogazione: prendi un prestito di 400.000 PLN, commissione del 2% (8.000 PLN), e sul conto ti arrivano 392.000 PLN. Gli interessi però maturano sull’intero importo di 400.000 PLN. Paghi per soldi che non hai mai visto.

Per questo l’offerta „0% di commissione, tasso dell’8%” può costare meno di „tasso del 7,5%, commissione del 3%”. Non confrontare i tassi d’interesse. Confronta il TAEG. La banca ha l’obbligo di legge di indicarlo - se devi cercarlo con la lente in fondo alla pagina, è già un segnale.

La durata del prestito: la decisione più costosa che prenderai

Allungare il prestito abbassa la rata - è vero. Il resto di questa verità è così (sempre 400.000 PLN al 7,5%):

Vedi lo schema? La rata scende sempre più lentamente, mentre gli interessi crescono in modo regolare e spietato. Tra 15 e 20 anni risparmi sulla rata 486 PLN al mese. Tra 30 e 35 - ormai solo 100 PLN. Ma ogni cinque anni in più aggiungono oltre 100.000 PLN di interessi.

Il rovescio della stessa medaglia, invece, è molto piacevole: accorciare la durata (oppure il rimborso anticipato, che funziona allo stesso modo) taglia gli interessi in modo altrettanto drastico di quanto l’allungamento li gonfia.

Cosa questo calcolatore non sa

Diciamo la verità anche quando mette in discussione il nostro stesso risultato. Questo calcolatore presuppone un tasso fisso per tutta la durata. In un mutuo reale in Polonia non è quasi mai così:

• Il tasso variabile (WIBOR/WIRON + spread) cambia ogni 3 o 6 mesi. La rata sale e scende insieme ai tassi della NBP (la banca centrale polacca).
• Il tasso fisso garantisce la rata di solito per 5 anni. Poi il contratto torna al tasso variabile oppure negozi un nuovo periodo fisso.
• L’assicurazione ponte alza lo spread di circa 0,5-1 p.p. fino all’iscrizione dell’ipoteca nel registro fondiario - quindi nei primi mesi paghi di più. Inseriscila nel campo „spesa mensile”.

Considera il risultato come uno scenario di base, non come una previsione. Prima di firmare il contratto, verifica come sarebbe la rata con un tasso più alto di 2-3 p.p. - è esattamente il test che ti fa la banca, calcolando la capacità di credito con il buffer della KNF (l’autorità di vigilanza finanziaria polacca).

Rata costante o decrescente - cosa conviene di più?

La decrescente, sempre. Con 400.000 PLN al 7,5% per 25 anni pagherai 376.250,00 PLN di interessi invece di 486.789,41 PLN - risparmi 110.539,41 PLN. La condizione: devi reggere una prima rata di 3.833,33 PLN invece di 2.955,96 PLN. Se non ce la fai, prendi la rata costante e rimborsa in anticipo - il risultato è lo stesso, e hai flessibilità.

Perché all’inizio del prestito pago quasi solo interessi?

Perché gli interessi si calcolano sul debito residuo, che all’inizio è al massimo. Nella prima rata di 2.955,96 PLN ci sono 2.500,00 PLN di interessi e solo 455,96 PLN di capitale. La proporzione si inverte solo verso la metà della durata del prestito.

In cosa differisce il TAEG dal tasso d’interesse?

Il tasso d’interesse è il prezzo del capitale. Il TAEG è il prezzo dell’intero prestito - con commissione, assicurazione e spese, tenendo conto di quando le paghi. Un prestito di 400.000 PLN al 7,5% per 25 anni ha un TAEG del 7,76% senza commissione e dell’8,01% con commissione del 2%. Stessa rata, prezzo diverso.

Conviene allungare la durata per avere una rata più bassa?

Quasi mai. Da 25 a 35 anni: rata più bassa di 258,99 PLN, interessi più alti di 245.938,16 PLN. Sono circa 950 PLN di interessi in più per ogni złoty di sollievo sulla rata. Allungare ha senso solo come salvagente contro la perdita di liquidità - mai come ottimizzazione.

La rata può cambiare durante il rimborso?

Con il tasso variabile - sì, ogni 3 o 6 mesi, insieme al WIBOR/WIRON. Con il fisso - no, ma di solito solo per 5 anni. Questo calcolatore presuppone un tasso fisso per tutta la durata, quindi considera il risultato come scenario di base e verifica anche la variante più cara di 2-3 p.p.

La commissione si può recuperare con un rimborso anticipato?

Con il credito al consumo - sì. In base alla sentenza della Corte di giustizia UE C-383/18 („Lexitor”) la banca deve restituire in proporzione la commissione e gli altri costi se rimborsi il prestito prima della scadenza. I dettagli li trovi nel calcolatore di estinzione anticipata.