Mensualité de crédit

La formule de la mensualité constante (annuité)

La mensualité constante est le montant qui, payé n fois, couvre le capital ainsi que les intérêts calculés sur le capital restant dû, qui diminue. La banque résout cela avec une seule équation :

Prenons nos valeurs par défaut : P = 400 000 PLN, taux de 7,5 % (soit i = 0,075 ÷ 12 = 0,00625) et n = 300 mensualités (25 ans).

Regardez le numérateur : 2 500 PLN. C’est exactement le montant des intérêts sur 400 000 PLN le premier mois. Votre première mensualité, c’est 2 500,00 PLN d’intérêts + 455,96 PLN de capital. Après avoir payé près de trois mille zlotys, votre dette baisse de moins de 456 PLN.

Pourquoi, au début, vous payez presque uniquement des intérêts

Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est le plus élevé au départ. La mensualité est fixe, mais sa composition change de mois en mois : moins vous devez, moins il y a d’intérêts et plus la même mensualité sert à rembourser le capital.

Ce n’est pas une ruse de la banque, c’est de l’arithmétique. Mais cela a deux conséquences pratiques. D’abord : pendant les premières années, le crédit ne diminue presque pas - après 5 ans de remboursement d’un crédit de 400 000 PLN, vous devez encore plus de 360 000 PLN. Ensuite : chaque zloty remboursé par anticipation au début a le plus d’effet, car il réduit le capital sur lequel sont calculés tous les intérêts futurs.

Mensualités constantes contre dégressives

Les mensualités dégressives ont une part de capital fixe (capital ÷ nombre de mensualités) plus les intérêts sur ce qui reste. La première mensualité est la plus élevée, chacune des suivantes un peu plus basse. Voici le même crédit - 400 000 PLN, 7,5 %, 25 ans - calculé des deux façons :

Les mensualités dégressives reviennent toujours moins cher - sans exception. La raison est simple : vous réduisez le capital plus vite, donc les intérêts ont moins de base sur laquelle s’accumuler. Le prix à payer, c’est une mensualité plus élevée au départ.

Le TAEG - le seul chiffre qu’on a le droit de comparer

Le taux d’intérêt indique combien coûte le capital emprunté. Le TAEG (en Pologne : RRSO) indique combien coûte le crédit entier : intérêts, frais de dossier, assurance, frais de tenue de compte. Et - surtout - il tient compte du moment où vous supportez ces coûts.

C’est le côté gauche qui compte. Les frais de dossier sont généralement prélevés au déblocage : vous empruntez 400 000 PLN, les frais sont de 2 % (8 000 PLN), et 392 000 PLN arrivent sur votre compte. Les intérêts courent pourtant sur la totalité des 400 000 PLN. Vous payez pour de l’argent que vous n’avez jamais vu.

C’est pourquoi une offre « 0 % de frais de dossier, taux 8 % » est parfois moins chère que « taux 7,5 %, frais de dossier 3 % ». Ne comparez pas les taux d’intérêt. Comparez les TAEG. La banque a l’obligation légale de l’indiquer - si vous devez le chercher à la loupe en bas de page, c’est déjà un signal.

La durée du crédit : la décision la plus chère que vous prendrez

Allonger le crédit fait baisser la mensualité - c’est vrai. Voici le reste de cette vérité (toujours 400 000 PLN à 7,5 %) :

Vous voyez le schéma ? La mensualité baisse de plus en plus lentement, alors que les intérêts augmentent régulièrement et sans pitié. Entre 15 et 20 ans, vous économisez 486 PLN par mois sur la mensualité. Entre 30 et 35 ans, plus que 100 PLN. Mais chaque tranche de cinq années supplémentaires ajoute plus de 100 000 PLN d’intérêts.

Le revers de la même médaille est en revanche très agréable : raccourcir la durée (ou rembourser par anticipation, ce qui revient au même) réduit les intérêts aussi spectaculairement que l’allongement les fait grimper.

Ce que ce calculateur ne sait pas

Nous disons la vérité, même quand elle remet en cause notre propre résultat. Ce calculateur suppose un taux fixe sur toute la durée. Dans un vrai crédit immobilier en Pologne, ce n’est presque jamais le cas :

• Le taux variable (WIBOR/WIRON + marge) change tous les 3 ou 6 mois. La mensualité monte et baisse avec les taux de la NBP (banque centrale de Pologne).
• Le taux fixe garantit la mensualité généralement pendant 5 ans. Ensuite, le contrat repasse au taux variable ou vous négociez une nouvelle période à taux fixe.
• L’assurance relais augmente la marge d’environ 0,5 à 1 point de pourcentage jusqu’à l’inscription de l’hypothèque au registre foncier - vous payez donc plus pendant les premiers mois. Saisissez-la dans le champ « frais mensuels ».

Considérez le résultat comme un scénario de base, pas comme une prévision. Avant de signer le contrat, vérifiez la mensualité avec un taux supérieur de 2 à 3 points - c’est exactement ainsi que la banque vous teste, en calculant votre capacité d’emprunt avec la marge de sécurité de la KNF (autorité polonaise de surveillance financière).

Mensualités constantes ou dégressives - qu’est-ce qui est le plus avantageux ?

Les dégressives, toujours. Pour 400 000 PLN à 7,5 % sur 25 ans, vous paierez 376 250,00 PLN d’intérêts au lieu de 486 789,41 PLN - vous économisez 110 539,41 PLN. Condition : vous devez pouvoir assumer une première mensualité de 3 833,33 PLN au lieu de 2 955,96 PLN. Si ce n’est pas possible, prenez des mensualités constantes et remboursez par anticipation - le résultat sera le même, avec de la souplesse en plus.

Pourquoi, au début du crédit, est-ce que je rembourse presque uniquement des intérêts ?

Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est le plus élevé au départ. Dans la première mensualité de 2 955,96 PLN, il y a 2 500,00 PLN d’intérêts et seulement 455,96 PLN de capital. La proportion ne s’inverse qu’aux alentours de la moitié de la durée du crédit.

Quelle est la différence entre le TAEG et le taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt est le prix du capital. Le TAEG est le prix du crédit entier - avec les frais de dossier, l’assurance et les frais, en tenant compte du moment où vous les payez. Un crédit de 400 000 PLN à 7,5 % sur 25 ans a un TAEG de 7,76 % sans frais de dossier et de 8,01 % avec 2 % de frais. Même mensualité, prix différent.

Faut-il allonger la durée pour avoir une mensualité plus basse ?

Presque jamais. De 25 à 35 ans : mensualité plus basse de 258,99 PLN, intérêts plus élevés de 245 938,16 PLN. Cela fait environ 950 PLN d’intérêts supplémentaires pour chaque zloty de baisse de la mensualité. L’allongement n’a de sens que comme bouée de sauvetage face à un manque de liquidités - jamais comme une optimisation.

La mensualité peut-elle changer pendant le remboursement ?

Avec un taux variable - oui, tous les 3 ou 6 mois, en même temps que le WIBOR/WIRON. Avec un taux fixe - non, mais généralement seulement pendant 5 ans. Ce calculateur suppose un taux fixe sur toute la durée : considérez le résultat comme un scénario de base et vérifiez aussi la variante plus chère de 2 à 3 points.

Peut-on récupérer les frais de dossier en cas de remboursement anticipé ?

Pour un crédit à la consommation - oui. Conformément à l’arrêt de la CJUE C-383/18 (« Lexitor »), la banque doit rembourser au prorata les frais de dossier et les autres coûts si vous remboursez le crédit avant l’échéance. Vous trouverez les détails dans le calculateur de remboursement anticipé.