Kreditrate
Die Bank zeigt Ihnen die Höhe der Rate. Wir zeigen auch, wie viel davon in die Zinsen geht, wie viel Sie über die gesamte Laufzeit zahlen und was eine Verlängerung des Kredits um fünf Jahre wirklich bedeutet. Die Zahlen sind manchmal unangenehm - aber sie sind wahr.
| Rate | Ratenbetrag | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|
Wie Ihre Rate zustande kommt
Die Formel für die gleichbleibende Rate (Annuität)
Die gleichbleibende Rate ist der Betrag, der n Mal gezahlt das Kapital samt den Zinsen auf die sinkende Restschuld abdeckt. Die Bank löst das mit einer einzigen Gleichung:
P - Kreditbetrag (Kapital)
i - monatlicher Zinssatz = Jahreszins ÷ 12
n - Anzahl der Raten = Jahre × 12
Setzen wir unsere Standardwerte ein: P = 400.000 PLN, Sollzins 7,5 % (also i = 0,075 ÷ 12 = 0,00625) und n = 300 Raten (25 Jahre).
Nenner: 1 - 1,00625-300 = 1 - 0,15442 = 0,84558
Rate: 2.500,00 ÷ 0,84558 = 2.955,96 PLN
Achten Sie auf den Zähler: 2.500 PLN. Das sind genau die Zinsen auf 400.000 PLN im ersten Monat. Ihre erste Rate besteht aus 2.500,00 PLN Zinsen + 455,96 PLN Tilgung. Nachdem Sie fast dreitausend Zloty gezahlt haben, sinkt die Schuld um nicht einmal 456 PLN.
Warum Sie am Anfang fast nur Zinsen zahlen
Weil die Zinsen auf die aktuelle Restschuld berechnet werden, und die ist zu Beginn am größten. Die Rate bleibt gleich, aber ihre Zusammensetzung ändert sich von Monat zu Monat: Je weniger Sie schulden, desto weniger Zinsen und desto mehr von derselben Rate fließt in die Tilgung.
Das ist keine List der Bank, sondern Arithmetik. Aber sie hat zwei praktische Folgen. Erstens: In den ersten Jahren schrumpft der Kredit kaum - nach 5 Jahren Rückzahlung eines Kredits über 400.000 PLN schulden Sie immer noch über 360.000 PLN. Zweitens: Jeder Zloty, den Sie am Anfang zusätzlich tilgen, wirkt am stärksten, weil er die Restschuld kürzt, auf die alle künftigen Zinsen berechnet werden.
Gleichbleibende gegen fallende Rate
Die fallende Rate hat einen festen Tilgungsanteil (Kapital ÷ Anzahl der Raten) plus die Zinsen auf das, was noch offen ist. Die erste Rate ist die höchste, jede weitere ein wenig niedriger. Hier derselbe Kredit - 400.000 PLN, 7,5 %, 25 Jahre - auf beide Arten berechnet:
Die fallende Rate ist immer günstiger - ohne Ausnahme. Der Grund ist einfach: Sie tilgen das Kapital schneller, also gibt es weniger, worauf Zinsen anfallen. Der Preis dafür ist eine höhere Rate am Anfang.
Die Bank berechnet Ihren Kreditrahmen anhand der ersten, höchsten Rate. Bei der fallenden Rate sind das 3.833,33 PLN statt 2.955,96 PLN - also 30 % mehr. Die Folge: Bei gleichem Einkommen bekommen Sie einen kleineren Kredit. Deshalb wählen die meisten Kreditnehmer die gleichbleibende Rate nicht, weil sie besser ist, sondern weil sie sich die fallende nicht leisten können.
Wenn die fallende Rate in Ihr Budget passt - nehmen Sie sie. Wenn nicht, nehmen Sie die gleichbleibende und leisten Sie Sondertilgungen. Der Effekt ist sehr ähnlich, und Sie bleiben flexibel: In einem mageren Monat zahlen Sie einfach nichts extra.
Effektiver Jahreszins (RRSO) - die einzige Zahl, die Sie vergleichen dürfen
Der Sollzins sagt, was das geliehene Kapital kostet. Der effektive Jahreszins (in Polen RRSO, Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) sagt, was der ganze Kredit kostet: Zinsen, Bearbeitungsgebühr, Versicherung, Kontoführungsgebühr. Und - das Wichtigste - er berücksichtigt, wann Sie diese Kosten tragen.
D - Ihre Zahlungen (Raten und Gebühren)
t, s - Zeitpunkt der Zahlung, in Jahren
X - der gesuchte effektive Jahreszins
Die Gleichung lässt sich nicht mit einer Formel lösen - der Rechner findet X numerisch.
Entscheidend ist die linke Seite. Die Bearbeitungsgebühr wird meist bei der Auszahlung abgezogen: Sie nehmen einen Kredit über 400.000 PLN auf, Gebühr 2 % (8.000 PLN), und auf Ihr Konto kommen 392.000 PLN. Die Zinsen werden aber auf die vollen 400.000 PLN berechnet. Sie zahlen für Geld, das Sie nie gesehen haben.
Deshalb ist das Angebot „0 % Gebühr, Sollzins 8 %” manchmal günstiger als „Sollzins 7,5 %, Gebühr 3 %”. Vergleichen Sie nicht den Sollzins. Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, ihn anzugeben - wenn Sie ihn mit der Lupe im Kleingedruckten suchen müssen, ist das schon ein Signal.
Die Laufzeit: die teuerste Entscheidung, die Sie treffen
Eine längere Laufzeit senkt die Rate - das stimmt. Der ganze Rest dieser Wahrheit sieht so aus (wieder 400.000 PLN zu 7,5 %):
Sehen Sie das Muster? Die Rate sinkt immer langsamer, die Zinsen steigen gleichmäßig und gnadenlos. Zwischen 15 und 20 Jahren sparen Sie bei der Rate 486 PLN im Monat. Zwischen 30 und 35 nur noch 100 PLN. Aber jede fünf zusätzlichen Jahre bringen über 100.000 PLN mehr Zinsen.
Der Wechsel von 25 auf 35 Jahre senkt die Rate um 258,99 PLN im Monat. Klingt nach Erleichterung. Aber die Zinsen steigen dann von 486.789,41 PLN auf 732.727,57 PLN - also um 245.938,16 PLN.
Für jeden Zloty niedrigere Rate zahlen Sie rund 950 PLN zusätzliche Zinsen. Das ist der schlechteste Wechselkurs, den Sie im Bankwesen finden. Verlängern Sie die Laufzeit nur, wenn die Alternative wäre, den Kredit gar nicht mehr zu bedienen - und nicht, damit „es lockerer ist”.
Die Kehrseite derselben Medaille ist dafür sehr angenehm: Eine kürzere Laufzeit (oder eine Sondertilgung, die genauso wirkt) kürzt die Zinsen ebenso dramatisch, wie eine Verlängerung sie in die Höhe treibt.
Was dieser Rechner nicht weiß
Wir sagen die Wahrheit auch dann, wenn sie unser eigenes Ergebnis infrage stellt. Dieser Rechner geht von einem festen Zins über die gesamte Laufzeit aus. Bei einem echten Immobilienkredit in Polen ist das fast nie so:
- Der variable Zins (WIBOR/WIRON + Marge) ändert sich alle 3 oder 6 Monate. Die Rate steigt und fällt mit den Leitzinsen der NBP (polnische Zentralbank).
- Der feste Zins garantiert die Rate meist für 5 Jahre. Danach kehrt der Vertrag zum variablen Satz zurück, oder Sie verhandeln eine neue Zinsbindung.
- Die Überbrückungsversicherung erhöht die Marge um etwa 0,5-1 Prozentpunkte, bis die Hypothek im Grundbuch eingetragen ist - in den ersten Monaten zahlen Sie also mehr. Tragen Sie sie in das Feld „Monatliche Gebühr” ein.
Betrachten Sie das Ergebnis als Basisszenario, nicht als Prognose. Bevor Sie den Vertrag unterschreiben, prüfen Sie, wie die Rate bei einem um 2-3 Prozentpunkte höheren Zins aussieht - genau so testet Sie die Bank, wenn sie Ihren Kreditrahmen mit dem Zinspuffer der KNF (polnische Finanzaufsicht) berechnet.
Häufige Fragen
Gleichbleibende oder fallende Rate - was lohnt sich mehr?
Die fallende, immer. Bei 400.000 PLN zu 7,5 % über 25 Jahre zahlen Sie 376.250,00 PLN Zinsen statt 486.789,41 PLN - Sie sparen 110.539,41 PLN. Bedingung: Sie müssen die erste Rate von 3.833,33 PLN statt 2.955,96 PLN stemmen können. Wenn das nicht geht, nehmen Sie die gleichbleibende Rate und leisten Sie Sondertilgungen - das Ergebnis ist ähnlich, und Sie bleiben flexibel.
Warum zahle ich am Anfang des Kredits fast nur Zinsen?
Weil die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, und die ist zu Beginn am höchsten. In der ersten Rate von 2.955,96 PLN stecken 2.500,00 PLN Zinsen und nur 455,96 PLN Tilgung. Das Verhältnis kehrt sich erst etwa in der Mitte der Laufzeit um.
Worin unterscheidet sich der effektive Jahreszins (RRSO) vom Sollzins?
Der Sollzins ist der Preis des Kapitals. Der effektive Jahreszins ist der Preis des ganzen Kredits - mit Bearbeitungsgebühr, Versicherung und Gebühren, unter Berücksichtigung dessen, wann Sie sie zahlen. Ein Kredit über 400.000 PLN zu 7,5 % über 25 Jahre hat einen effektiven Jahreszins von 7,76 % ohne Gebühr und 8,01 % mit 2 % Gebühr. Dieselbe Rate, ein anderer Preis.
Lohnt es sich, die Laufzeit zu verlängern, um eine niedrigere Rate zu haben?
Fast nie. Von 25 auf 35 Jahre: Rate niedriger um 258,99 PLN, Zinsen höher um 245.938,16 PLN. Das sind etwa 950 PLN zusätzliche Zinsen für jeden Zloty Entlastung bei der Rate. Eine Verlängerung ist nur als Rettung vor Zahlungsunfähigkeit sinnvoll - nie als Optimierung.
Kann sich die Rate während der Rückzahlung ändern?
Bei variablem Zins - ja, alle 3 oder 6 Monate, zusammen mit WIBOR/WIRON. Bei festem Zins - nein, aber meist nur für 5 Jahre. Dieser Rechner geht von einem festen Satz über die gesamte Laufzeit aus, betrachten Sie das Ergebnis also als Basisszenario und prüfen Sie auch eine um 2-3 Prozentpunkte teurere Variante.
Kann man die Bearbeitungsgebühr bei vorzeitiger Rückzahlung zurückbekommen?
Bei einem Verbraucherkredit - ja. Nach dem Urteil des EuGH C-383/18 („Lexitor”) muss die Bank die Bearbeitungsgebühr und andere Kosten anteilig erstatten, wenn Sie den Kredit vorzeitig zurückzahlen. Details finden Sie im Sondertilgungsrechner.
Sie kennen Ihre Rate. Jetzt finden Sie eine niedrigere.
Ein Unterschied von 0,5 Prozentpunkten beim Zins macht bei 400.000 PLN über 25 Jahre etwa 40.000 PLN aus. Bevor Sie unterschreiben, prüfen Sie, ob Sie die richtigen Zahlen vergleichen.