Jak bank naprawdę liczy Twoją zdolność kredytową

Model w jednym zdaniu

Bank liczy Twoją zdolność w dwóch ruchach. Najpierw ustala, jaką maksymalną ratę możesz obsłużyć. Potem sprawdza, jaki kredyt da się tą ratą spłacić - ale przy oprocentowaniu podwyższonym o bufor bezpieczeństwa.

Mając maksymalną ratę, bank odwraca wzór na ratę annuitetową:

DSTI: pierwsza bariera

DSTI (Debt Service to Income) to udział wszystkich rat w dochodzie netto. Jeżeli zarabiasz 9 000 zł na rękę, a suma rat wynosi 4 500 zł, Twoje DSTI to 50%.

Rekomendacja S KNF nie podaje jednej sztywnej granicy, ale każe bankom stosować limit tym ostrożniejszy, im niższy jest dochód. W praktyce banki poruszają się w przedziale 40-50%, a przy dochodzie zbliżonym do minimalnego potrafią zejść niżej. Logika jest prosta: 50% z 20 000 zł to 10 000 zł na życie, a 50% z 4 000 zł to 2 000 zł - i na tym drugim nie da się utrzymać rodziny.

Bufor 2,5 p.p.: bank testuje Cię na złe czasy

To najważniejsza rzecz w tym artykule. Bank nie liczy Twojej zdolności przy oprocentowaniu, które Ci proponuje. KNF w Rekomendacji S wymaga, by badanie zdolności przeprowadzić przy stopie podwyższonej o bufor - co najmniej 2,5 punktu procentowego.

Powód jest rozsądny i wynika wprost z tego, co stało się w Polsce w latach 2021-2022, gdy stopy wzrosły kilkukrotnie w kilkanaście miesięcy, a raty kredytów hipotecznych niemal się podwoiły. Bank pyta więc: czy udźwigniesz ratę, jeśli stopy pójdą w górę? Jeśli odpowiedź brzmi „nie” - kredytu nie dostajesz. Nawet jeśli dziś stać Cię z zapasem.

Weźmy konkret. Gospodarstwo dwuosobowe, dochód netto 9 000 zł, koszty utrzymania 2 500 zł, brak innych zobowiązań, kredyt hipoteczny na 25 lat przy 7,5%:

Karta kredytowa: zobowiązanie, którego nie zaciągnąłeś

Masz kartę kredytową z limitem 20 000 zł. Nigdy jej nie użyłeś. Saldo: zero. Dla banku to nie ma żadnego znaczenia.

Bank patrzy nie na to, ile wydałeś, tylko na to, ile możesz wydać jutro. Przyznany limit traktuje jak zobowiązanie i dolicza do Twoich obciążeń zwykle około 3% limitu miesięcznie (niektóre banki 3%, niektóre 5% - w naszym kalkulatorze przyjmujemy 3%). Ta sama zasada obejmuje limit w rachunku bieżącym.

Koszty utrzymania i liczba osób w gospodarstwie

Bank nie wierzy na słowo w Twoje „wydaję 800 zł miesięcznie”. Przyjmuje własne minimum, zależne od liczby osób w gospodarstwie - i bierze wyższą z dwóch wartości: swojego minimum albo tego, co zadeklarowałeś.

Każde dziecko to kolejne kilkaset złotych stałego obciążenia w modelu banku. Nie ma tu nic złośliwego: bank musi założyć, że Twoje wydatki nie znikną, gdy pojawi się rata.

Co poprawia zdolność

1. Zamknięcie kart i limitów - natychmiast, za darmo

Omówione wyżej. Największy zwrot z najmniejszego wysiłku: +66 029 zł za zamknięcie jednej karty z limitem 20 000 zł.

2. Spłata drobnych rat

Rata 800 zł miesięcznie (np. za telefon i telewizor na raty) obniża zdolność o 88 038 zł. Każda złotówka miesięcznej raty kosztuje Cię około 110 zł zdolności. Warto to policzyć, zanim kupisz cokolwiek „na dwanaście rat zero procent” - zwłaszcza że „zero procent” zwykle nie oznacza zera kosztów.

3. Wkład własny

Wkład własny nie zwiększa zdolności kredytowej - zwiększa kwotę nieruchomości, na którą Cię stać. To ważna różnica. Przy zdolności 495 213 zł i wkładzie 150 000 zł możesz kupić mieszkanie za 645 213 zł.

Wkład ma jednak drugi, mniej oczywisty efekt: przy wkładzie poniżej 20% bank zwykle dolicza ubezpieczenie niskiego wkładu, co podnosi marżę, a więc i oprocentowanie - a wyższe oprocentowanie obniża zdolność. Wkład 20% to nie kaprys banku, tylko próg cenowy.

4. Dłuższy okres kredytowania - z dużym zastrzeżeniem

Wydłużenie okresu obniża ratę, więc zwiększa zdolność. Ale przy wysokich stopach efekt jest zaskakująco słaby, a cena - bardzo wysoka:

5. Stabilna forma zatrudnienia

Umowa o pracę na czas nieokreślony to dla banku złoty standard. Umowa na czas określony, zlecenie, dzieło, B2B - każde z nich wymaga dłuższej historii (zwykle 6-24 miesięcy) i bywa uśredniane w dół. Jednoosobowa działalność z krótkim stażem to najtrudniejszy przypadek: bank policzy dochód z ostatnich 12 miesięcy, często pomniejszony o odpisy amortyzacyjne.

Co niszczy zdolność

Podsumowanie: kolejność działań przed wnioskiem

1. Na 6 miesięcy przed: przestań składać jakiekolwiek wnioski kredytowe i brać cokolwiek na raty.
2. Na 3 miesiące przed: zamknij karty kredytowe i limity w rachunku. Weź zaświadczenia.
3. Na 3 miesiące przed: spłać drobne raty i zakupy ratalne - każde 800 zł raty to 88 038 zł zdolności.
4. Na 1 miesiąc przed: pobierz własny raport BIK i sprawdź, czy nie ma w nim błędów. Zdarzają się.
5. Przy wniosku: policz zdolność w kalkulatorze z buforem, żeby wiedzieć, czego się spodziewać.

Policz to sam

Czytaj dalej

• RRSO czy oprocentowanie? - zanim policzysz zdolność, naucz się rozpoznawać, ile kredyt naprawdę kosztuje.
• Nadpłacać kredyt czy inwestować? - masz już kredyt i wolne 20 000 zł? Ten tekst policzy oba scenariusze.
• Procent składany od zera - mechanizm, przez który 25-letni kredyt na 7,5% kosztuje więcej odsetek, niż wynosi sam kredyt.

Wszystkie kwoty zdolności policzono naszym modelem edukacyjnym (js/finance.js) przy założeniach: dochód netto 9 000 zł, gospodarstwo 2-osobowe, koszty utrzymania 2 500 zł, DSTI 50%, oprocentowanie 7,5%, okres 25 lat, bufor 2,5 p.p., obciążenie z limitu karty 3% miesięcznie. Każdy bank ma własny scoring i własne parametry - realna decyzja kredytowa może się od tych wyliczeń różnić. Tekst ma charakter edukacyjny i nie stanowi doradztwa kredytowego.