Come la banca calcola davvero la tua capacità di credito
La banca non chiede “quanto guadagni”. La banca chiede “quanto ti resta quando i tassi salgono di 2,5 punti e tu devi comunque mangiare”. È una domanda completamente diversa - ed è per questo che la capacità di credito calcolata di solito delude.
Il modello in una frase
La banca calcola la tua capacità di credito in due mosse. Prima stabilisce qual è la rata massima che puoi sostenere. Poi verifica quale prestito si può rimborsare con quella rata - ma a un tasso maggiorato di un margine di sicurezza.
1) quanto ti resta effettivamente in tasca dopo aver pagato la vita quotidiana e gli impegni,
2) quanto consente il limite DSTI - cioè la quota massima delle rate sul reddito.
Una volta nota la rata massima, la banca inverte la formula della rata costante:
i - tasso mensile, ma con il margine: (tasso di interesse + 2,5 punti percentuali) / 12
n - numero di rate (25 anni = 300)
Tutta la partita si gioca su quel “con il margine”. È una riga sola, che può cancellare 100.000 PLN di capacità di credito.
Il DSTI: la prima barriera
Il DSTI (Debt Service to Income) è la quota di tutte le rate sul reddito netto. Se guadagni 9.000 PLN netti e la somma delle rate è di 4.500 PLN, il tuo DSTI è del 50%.
La Raccomandazione S della KNF (l’autorità di vigilanza finanziaria polacca) non indica un unico limite rigido, ma impone alle banche di applicare un limite tanto più prudente quanto più basso è il reddito. In pratica le banche si muovono nella fascia del 40-50%, e con un reddito vicino al minimo possono scendere anche più in basso. La logica è semplice: il 50% di 20.000 PLN lascia 10.000 PLN per vivere, il 50% di 4.000 PLN ne lascia 2.000 - e con questi ultimi non si mantiene una famiglia.
Somma tutte le rate (prestiti, leasing, acquisti a rate, assegni di mantenimento) e dividi per il reddito netto. Sopra il 50% - difficilmente otterrai il prestito. Sotto il 35% - sei in una zona comoda.
Il margine di 2,5 punti: la banca ti mette alla prova per i tempi difficili
È la cosa più importante di questo articolo. La banca non calcola la tua capacità di credito al tasso che ti propone. Nella Raccomandazione S la KNF richiede che la valutazione della capacità di credito venga fatta a un tasso maggiorato di un margine - di almeno 2,5 punti percentuali.
Il motivo è ragionevole e deriva direttamente da ciò che è successo in Polonia negli anni 2021-2022, quando i tassi sono saliti più volte nel giro di pochi mesi e le rate dei mutui sono quasi raddoppiate. La banca quindi si chiede: riusciresti a sostenere la rata se i tassi salissero? Se la risposta è “no” - il prestito non lo ottieni. Anche se oggi te lo puoi permettere con margine.
Prendiamo un caso concreto. Nucleo familiare di due persone, reddito netto di 9.000 PLN, costo della vita di 2.500 PLN, nessun altro impegno, mutuo a 25 anni al 7,5%:
| Metodo di calcolo | Tasso di prova | Rata max | Capacità di credito |
|---|---|---|---|
| Se la banca calcolasse “in modo umano” (7,5%) | 7,5% | 4.500 PLN | 608.938 PLN |
| Come calcola davvero (7,5% + margine di 2,5 punti) | 10,0% | 4.500 PLN | 495.213 PLN |
La stessa persona, lo stesso reddito, la stessa rata - e 113.725 PLN di differenza nell’importo del prestito. Non perché tu abbia sbagliato qualcosa. Perché la banca deve presumere che i tassi saliranno.
Il paradosso: la rata reale che pagherai al 7,5% sarà di 3.659,58 PLN, non di 4.500 PLN. La banca ti lascia 840 PLN di margine al mese - ed è proprio questo il margine di sicurezza, convertito in contanti.
La carta di credito: un impegno che non hai mai preso
Hai una carta di credito con un fido di 20.000 PLN. Non l’hai mai usata. Saldo: zero. Per la banca non ha alcuna importanza.
La banca non guarda quanto hai speso, ma quanto puoi spendere domani. Il fido concesso lo tratta come un impegno e di solito aggiunge ai tuoi oneri circa il 3% del fido al mese (alcune banche il 3%, altre il 5% - nel nostro calcolatore usiamo il 3%). La stessa regola vale per il fido sul conto corrente.
| Fido della carta | Onere secondo la banca (3%) | Capacità di credito | Quanto perdi |
|---|---|---|---|
| nessuna carta | 0 PLN | 495.213 PLN | - |
| 5.000 PLN | 150 PLN/mese | 478.705 PLN | -16.508 PLN |
| 10.000 PLN | 300 PLN/mese | 462.198 PLN | -33.015 PLN |
| 20.000 PLN | 600 PLN/mese | 429.184 PLN | -66.029 PLN |
| 50.000 PLN | 1.500 PLN/mese | 330.142 PLN | -165.071 PLN |
Fido di 20.000 PLN, saldo 0 PLN, zero interessi, “tanto non mi costa niente”. Costa 66.029 PLN di capacità di credito - più o meno quanto costa una stanza in un appartamento.
Cosa fare: se pensi di chiedere un mutuo, chiudi carte e fidi almeno 2-3 mesi prima di presentare la richiesta - più o meno il tempo necessario all’aggiornamento dei dati nel BIK (la centrale rischi polacca). Fatti rilasciare dalla banca una dichiarazione di chiusura. È il modo più economico che esista per migliorare la capacità di credito: costa una visita in filiale e zero zloty.
Il costo della vita e il numero di persone nel nucleo familiare
La banca non crede sulla parola al tuo “spendo 800 PLN al mese”. Applica un proprio minimo, che dipende dal numero di persone nel nucleo familiare - e prende il valore più alto tra i due: il suo minimo o quello che hai dichiarato.
Ogni figlio significa qualche centinaio di zloty in più di onere fisso nel modello della banca. Non c’è niente di malevolo: la banca deve presumere che le tue spese non spariranno quando arriverà la rata.
Reddito 9.000 PLN, costi 2.500 PLN → capacità di credito 495.213 PLN.
Reddito 15.000 PLN (due persone), costi 3.300 PLN → capacità di credito 825.354 PLN.
Il costo della vita cresce, ma più lentamente del reddito. Per questo aggiungere un co-intestatario con un reddito stabile è di solito la singola mossa più efficace - a patto di capirne le conseguenze: del prestito rispondete in solido, e in caso di separazione uscire dal contratto a volte è più difficile che uscire da un matrimonio.
Cosa migliora la capacità di credito
1. Chiudere carte e fidi - subito, gratis
Ne abbiamo parlato sopra. Il rendimento più alto con lo sforzo più piccolo: +66.029 PLN chiudendo una sola carta con un fido di 20.000 PLN.
2. Estinguere le piccole rate
Una rata di 800 PLN al mese (per esempio per un telefono e un televisore a rate) riduce la capacità di credito di 88.038 PLN. Ogni zloty di rata mensile ti costa circa 110 PLN di capacità di credito. Vale la pena calcolarlo prima di comprare qualsiasi cosa “in dodici rate a tasso zero” - soprattutto perché “tasso zero” di solito non significa costi zero.
3. L’anticipo
L’anticipo non aumenta la capacità di credito - aumenta il prezzo dell’immobile che puoi permetterti. È una differenza importante. Con una capacità di credito di 495.213 PLN e un anticipo di 150.000 PLN puoi comprare un appartamento da 645.213 PLN.
L’anticipo ha però un secondo effetto, meno evidente: con un anticipo inferiore al 20% la banca di solito aggiunge un’assicurazione per anticipo ridotto, che alza lo spread, e quindi il tasso di interesse - e un tasso più alto riduce la capacità di credito. Un anticipo del 20% non è un capriccio della banca, ma una soglia di prezzo.
4. Una durata del prestito più lunga - con una grossa riserva
Allungare la durata abbassa la rata, quindi aumenta la capacità di credito. Ma con tassi alti l’effetto è sorprendentemente debole, e il prezzo - molto alto:
| Durata | Capacità di credito | Rata (su 495.213 PLN, 7,5%) | Interessi totali |
|---|---|---|---|
| 20 anni | 466.311 PLN | 3.989,40 PLN | 462.244 PLN |
| 25 anni | 495.213 PLN | 3.659,58 PLN | 602.661 PLN |
| 30 anni | 512.779 PLN | 3.462,60 PLN | 751.323 PLN |
Cinque anni in più ti danno una capacità di credito più alta di 17.566 PLN e costano 148.662 PLN di interessi in più. È il peggior tasso di cambio di tutto questo articolo: 8,46 PLN di interessi per ogni zloty di capacità di credito.
Con tassi alti la maggior parte della rata va comunque in interessi, quindi allungare il prestito non abbassa quasi la rata - prolunga solo i pagamenti. Se devi allungare la durata per ottenere il prestito, è il segnale che il prestito è semplicemente troppo grande.
5. Un contratto di lavoro stabile
Il contratto di lavoro a tempo indeterminato è per la banca lo standard d’oro. Il contratto a tempo determinato, i contratti di collaborazione e d’opera (zlecenie, dzieło), il B2B - ognuno richiede una storia più lunga (di solito 6-24 mesi) e spesso viene mediato al ribasso. Una ditta individuale con poca anzianità è il caso più difficile: la banca calcolerà il reddito degli ultimi 12 mesi, spesso al netto degli ammortamenti.
Cosa distrugge la capacità di credito
1. Prestiti lampo nella storia BIK. È la voce peggiore che tu possa avere. Anche un prestito lampo rimborsato puntualmente è per la banca un segnale: “questa persona, nel bisogno, ha fatto ricorso a un prestito con un TAEG di qualche centinaio per cento”. La segnalazione resta nel BIK per anni. Alcune banche respingono la richiesta automaticamente.
2. Molte richieste di credito contemporaneamente. Ogni richiesta presentata è un’interrogazione visibile nel BIK. Cinque richieste in un mese si leggono come disperazione - la banca presume che da qualche parte ti abbiano già respinto. Presenta le richieste con giudizio e in una finestra di tempo ristretta, dopo aver confrontato le offerte, non alla cieca.
3. Ritardi nei rimborsi. Anche di pochi giorni. Lo scoring BIK reagisce in modo molto duro a ogni ritardo oltre i 30 giorni, e la storia si trascina per anni.
4. Un reddito instabile. Un cambio di lavoro subito prima della richiesta, il periodo di prova, un reddito che negli ultimi mesi è calato - la banca farà la media di tutto questo a tuo sfavore.
Non avere alcuna storia creditizia non è un vantaggio. La banca non ha nulla su cui basare la valutazione, quindi ti tratta con cautela. Una carta di credito con un fido modesto, usata e saldata per intero ogni mese per un anno, costruisce una storia positiva - e poi, qualche mese prima della richiesta di mutuo, la chiudi, per recuperare capacità di credito. Sì, è un po’ un gioco con il sistema. Ma il sistema è fatto così.
Riepilogo: l’ordine delle azioni prima della richiesta
- 6 mesi prima: smetti di presentare qualsiasi richiesta di credito e di comprare qualsiasi cosa a rate.
- 3 mesi prima: chiudi le carte di credito e i fidi sul conto. Fatti rilasciare le dichiarazioni.
- 3 mesi prima: estingui le piccole rate e gli acquisti rateali - ogni 800 PLN di rata valgono 88.038 PLN di capacità di credito.
- 1 mese prima: scarica il tuo report BIK e controlla che non contenga errori. Capitano.
- Al momento della richiesta: calcola la capacità di credito nel calcolatore con il margine, per sapere cosa aspettarti.
Fai i conti tu
Calcolatore della capacità di credito
Un modello coerente con la logica descritta in questo articolo: DSTI, margine KNF, onere dei fidi delle carte e costo della vita in base al numero di persone. Vedrai anche di quanto aumenta la tua capacità di credito se chiudi una carta - con i tuoi numeri.
Verifica la tua capacità di creditoCalcolatore delle rate
Guarda come cambiano la rata e il totale degli interessi con durate e tassi diversi.
Calcola la rataCalcolatore del consolidamento
Più rate in una - rata più bassa, ma di solito costo più alto. Ti mostriamo entrambi gli effetti.
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- TAEG o tasso di interesse? - prima di calcolare la capacità di credito, impara a riconoscere quanto costa davvero un prestito.
- Estinguere in anticipo il prestito o investire? - hai già un prestito e 20.000 PLN liberi? Questo articolo calcola entrambi gli scenari.
- L’interesse composto da zero - il meccanismo per cui un prestito a 25 anni al 7,5% costa più interessi dell’importo stesso del prestito.
Tutti gli importi della capacità di credito sono stati calcolati con il nostro modello didattico
(js/finance.js) con queste ipotesi: reddito netto di 9.000 PLN,
nucleo familiare di 2 persone, costo della vita di 2.500 PLN, DSTI del 50%, tasso
del 7,5%, durata di 25 anni, margine di 2,5 punti percentuali, onere del fido della carta pari al 3% al mese.
Ogni banca ha il proprio scoring e i propri parametri - la decisione di credito reale
può differire da questi calcoli. Il testo ha carattere didattico e non costituisce
consulenza creditizia.