Qu’est-ce que le ratio DSTI ?

Le DSTI (Debt Service to Income) est la part de toutes vos mensualités de crédit dans votre revenu mensuel net. Si vous gagnez 9 000 PLN net et que vos mensualités totalisent 3 600 PLN, votre DSTI est de 40 %. Les banques, qui suivent la Recommandation S de la KNF (l’autorité polonaise de surveillance financière), ne dépassent généralement pas 40 à 50 % : plus le revenu est bas, plus la limite est prudente, car après le paiement des mensualités il doit rester une somme réelle pour vivre.

Qu’est-ce que la marge de 2,5 points de la Recommandation S ?

La KNF exige que la banque évalue la capacité d’emprunt avec un taux majoré d’une marge d’au moins 2,5 points de pourcentage. La banque vérifie ainsi si vous pourrez supporter la mensualité quand les taux d’intérêt augmenteront. Pour un crédit à 7,5 %, la capacité est calculée comme si le crédit coûtait 10 %. Dans notre exemple, la marge réduit la capacité de 608 938 PLN à 495 213 PLN, soit de 113 725 PLN.

Comment améliorer rapidement sa capacité d’emprunt ?

Le plus rapide est de fermer ses cartes de crédit et ses découverts autorisés : réduire le plafond d’une carte de 20 000 PLN à zéro permet à lui seul de récupérer, dans notre modèle, environ 66 000 PLN de capacité, sans rien coûter. Ensuite : rembourser les petites mensualités et les achats à crédit, ajouter un co-emprunteur au revenu stable, augmenter l’apport personnel et allonger la durée du crédit, ce dernier point apportant peu quand les taux sont élevés tout en coûtant très cher en intérêts.

Capacité d’emprunt

Comment la banque calcule vraiment votre capacité d’emprunt

Q: Pourquoi une carte de crédit inutilisée réduit-elle la capacité d’emprunt ?

La banque ne regarde pas combien vous avez dépensé avec la carte, mais combien vous POUVEZ dépenser du jour au lendemain. Elle traite le plafond accordé comme un engagement et l’ajoute à vos charges, généralement à hauteur d’environ 3 % du plafond par mois. Une carte avec un plafond de 20 000 PLN représente pour la banque 600 PLN de charge mensuelle, même si le solde est nul. Dans notre modèle, cela réduit la capacité d’emprunt d’environ 66 000 PLN.

La banque ne demande pas « combien gagnez-vous ». La banque demande « combien vous restera-t-il quand les taux auront augmenté de 2,5 points et que vous devrez toujours manger ». C’est une tout autre question, et c’est pourquoi la capacité calculée est généralement décevante.

9 min de lecture · 14 juillet 2026 · Piotr Litwa, KredytPartner

Le modèle en une phrase

La banque calcule votre capacité d’emprunt en deux temps. D’abord, elle détermine quelle mensualité maximale vous pouvez assumer. Ensuite, elle vérifie quel crédit cette mensualité permet de rembourser, mais avec un taux majoré d’une marge de sécurité.

mens. max = min( revenu - vie - mensualités - cartes ; DSTI · revenu - mensualités - cartes )

La banque retient le plus petit des deux chiffres :
1) ce qui vous reste réellement en poche après le coût de la vie et vos engagements,
2) ce que permet la limite de DSTI, c’est-à-dire la part maximale des mensualités dans le revenu.

Une fois la mensualité maximale connue, la banque inverse la formule de l’annuité :

capacité = mensualité · [ 1 - (1 + i)^-n ] / i

mensualité : la mensualité maximale issue de la formule précédente
i : le taux mensuel, mais avec la marge : (taux d’intérêt + 2,5 points) / 12
n : le nombre de mensualités (25 ans = 300)

Tout se joue sur ce « avec la marge ». C’est une seule ligne, capable de rayer 100 000 PLN de capacité d’emprunt.

Le DSTI : la première barrière

Le DSTI (Debt Service to Income) est la part de toutes les mensualités dans le revenu net. Si vous gagnez 9 000 PLN net et que la somme de vos mensualités est de 4 500 PLN, votre DSTI est de 50 %.

La Recommandation S de la KNF (l’autorité polonaise de surveillance financière) ne fixe pas une limite unique et rigide, mais demande aux banques d’appliquer une limite d’autant plus prudente que le revenu est bas. En pratique, les banques évoluent dans une fourchette de 40 à 50 %, et pour un revenu proche du minimum elles peuvent descendre plus bas. La logique est simple : 50 % de 20 000 PLN, cela laisse 10 000 PLN pour vivre, alors que 50 % de 4 000 PLN, cela fait 2 000 PLN, et avec cette seconde somme on ne fait pas vivre une famille.

Calculez votre DSTI en 5 secondes

Additionnez toutes vos mensualités (crédits, leasing, achats à crédit, pensions alimentaires) et divisez par votre revenu net. Au-dessus de 50 %, vous n’obtiendrez probablement pas de crédit. En dessous de 35 %, vous êtes dans une zone confortable.

La marge de 2,5 points : la banque vous teste pour les mauvais jours

C’est le point le plus important de cet article. La banque ne calcule pas votre capacité d’emprunt au taux qu’elle vous propose. Dans sa Recommandation S, la KNF exige que l’évaluation de la capacité se fasse avec un taux majoré d’une marge d’au moins 2,5 points de pourcentage.

La raison est sensée et découle directement de ce qui s’est passé en Pologne en 2021-2022, quand les taux ont été multipliés en une quinzaine de mois et que les mensualités des crédits immobiliers ont presque doublé. La banque se demande donc : pourrez-vous supporter la mensualité si les taux augmentent ? Si la réponse est « non », vous n’obtenez pas le crédit. Même si aujourd’hui vous en avez largement les moyens.

Prenons un cas concret. Un ménage de deux personnes, un revenu net de 9 000 PLN, des frais de vie de 2 500 PLN, aucun autre engagement, un crédit immobilier sur 25 ans à 7,5 % :

Méthode de calcul	Taux de test	Mens. max	Capacité d’emprunt
Si la banque calculait « normalement » (7,5 %)	7,5 %	4 500 PLN	608 938 PLN
Comment elle calcule vraiment (7,5 % + marge de 2,5 points)	10,0 %	4 500 PLN	495 213 PLN

La marge coûte 113 725 PLN de capacité d’emprunt

La même personne, le même revenu, la même mensualité, et 113 725 PLN d’écart sur le montant du crédit. Pas parce que vous avez mal fait quelque chose. Parce que la banque doit supposer que les taux vont augmenter.

Le paradoxe : la mensualité réelle que vous paierez à 7,5 % sera de 3 659,58 PLN, et non de 4 500 PLN. La banque vous laisse 840 PLN de marge mensuelle : c’est justement cette marge de sécurité, convertie en argent.

La carte de crédit : un engagement que vous n’avez pas contracté

Vous avez une carte de crédit avec un plafond de 20 000 PLN. Vous ne l’avez jamais utilisée. Solde : zéro. Pour la banque, cela n’a aucune importance.

La banque ne regarde pas combien vous avez dépensé, mais combien vous pouvez dépenser demain. Elle traite le plafond accordé comme un engagement et l’ajoute à vos charges, généralement à hauteur d’environ 3 % du plafond par mois (certaines banques 3 %, d’autres 5 % ; notre calculateur retient 3 %). La même règle s’applique au découvert autorisé sur le compte courant.

Plafond de la carte	Charge selon la banque (3 %)	Capacité d’emprunt	Ce que vous perdez
pas de carte	0 PLN	495 213 PLN	-
5 000 PLN	150 PLN/mois	478 705 PLN	-16 508 PLN
10 000 PLN	300 PLN/mois	462 198 PLN	-33 015 PLN
20 000 PLN	600 PLN/mois	429 184 PLN	-66 029 PLN
50 000 PLN	1 500 PLN/mois	330 142 PLN	-165 071 PLN

Une carte que vous n’utilisez pas coûte 66 000 PLN

Plafond de 20 000 PLN, solde de 0 PLN, zéro intérêt, « ça ne me coûte rien ». Cela coûte 66 029 PLN de capacité d’emprunt, soit à peu près le prix d’une pièce dans un appartement.

Que faire : si vous prévoyez un crédit immobilier, fermez vos cartes et découverts au moins 2 à 3 mois avant de déposer la demande : c’est à peu près le temps nécessaire à la mise à jour des données au BIK (le fichier de crédit polonais). Demandez à la banque une attestation de clôture. C’est le moyen le moins cher qui existe pour améliorer votre capacité d’emprunt : il coûte un rendez-vous et zéro zloty.

Le coût de la vie et le nombre de personnes dans le ménage

La banque ne vous croit pas sur parole quand vous dites « je dépense 800 PLN par mois ». Elle applique son propre minimum, qui dépend du nombre de personnes dans le ménage, et retient la plus élevée des deux valeurs : son minimum ou ce que vous avez déclaré.

Chaque enfant ajoute quelques centaines de zlotys de charge fixe dans le modèle de la banque. Il n’y a là aucune malveillance : la banque doit supposer que vos dépenses ne disparaîtront pas quand la mensualité apparaîtra.

Deux personnes qui gagnent leur vie au lieu d’une

Revenu de 9 000 PLN, frais de 2 500 PLN → capacité de 495 213 PLN.
Revenu de 15 000 PLN (deux personnes), frais de 3 300 PLN → capacité de 825 354 PLN.

Le coût de la vie augmente, mais moins vite que le revenu. C’est pourquoi ajouter un co-emprunteur au revenu stable est généralement la mesure isolée la plus efficace, à condition d’en comprendre les conséquences : vous êtes responsables du crédit solidairement, et en cas de séparation, sortir du contrat est parfois plus difficile que de sortir d’un mariage.

Ce qui améliore la capacité d’emprunt

1. Fermer cartes et découverts : immédiat et gratuit

Vu plus haut. Le meilleur rendement pour le plus petit effort : +66 029 PLN pour la fermeture d’une seule carte avec un plafond de 20 000 PLN.

2. Rembourser les petites mensualités

Une mensualité de 800 PLN par mois (par exemple pour un téléphone et un téléviseur achetés à crédit) réduit la capacité de 88 038 PLN. Chaque zloty de mensualité vous coûte environ 110 PLN de capacité d’emprunt. Cela vaut la peine de faire le calcul avant d’acheter quoi que ce soit « en douze fois sans frais », d’autant que « zéro pour cent » ne veut généralement pas dire zéro coût.

3. L’apport personnel

L’apport personnel n’augmente pas la capacité d’emprunt : il augmente le prix du bien que vous pouvez vous offrir. C’est une différence importante. Avec une capacité de 495 213 PLN et un apport de 150 000 PLN, vous pouvez acheter un appartement à 645 213 PLN.

L’apport a toutefois un second effet, moins évident : avec un apport inférieur à 20 %, la banque ajoute généralement une assurance pour apport insuffisant, ce qui augmente la marge, donc le taux d’intérêt, et un taux plus élevé réduit la capacité d’emprunt. Un apport de 20 % n’est pas un caprice de la banque, c’est un seuil tarifaire.

4. Une durée de crédit plus longue, avec une grosse réserve

Allonger la durée baisse la mensualité, donc augmente la capacité. Mais quand les taux sont élevés, l’effet est étonnamment faible, et le prix très élevé :

Durée	Capacité d’emprunt	Mensualité (pour 495 213 PLN, 7,5 %)	Total des intérêts
20 ans	466 311 PLN	3 989,40 PLN	462 244 PLN
25 ans	495 213 PLN	3 659,58 PLN	602 661 PLN
30 ans	512 779 PLN	3 462,60 PLN	751 323 PLN

Passer de 25 à 30 ans : +17 566 PLN de capacité, +148 662 PLN d’intérêts

Cinq années supplémentaires vous donnent 17 566 PLN de capacité en plus et coûtent 148 662 PLN d’intérêts supplémentaires. C’est le pire taux de change de tout cet article : 8,46 PLN d’intérêts pour chaque zloty de capacité.

Quand les taux sont élevés, l’essentiel de la mensualité part de toute façon en intérêts, donc étirer le crédit ne baisse presque pas la mensualité : cela ne fait que prolonger les paiements. Si vous devez allonger la durée pour obtenir le crédit, c’est le signe que le crédit est tout simplement trop gros.

5. Un emploi stable

Le contrat de travail à durée indéterminée est pour la banque la référence absolue. Le contrat à durée déterminée, les contrats de droit civil (zlecenie, dzieło), le B2B : chacun exige un historique plus long (généralement de 6 à 24 mois) et le revenu est parfois moyenné à la baisse. Une entreprise individuelle récente est le cas le plus difficile : la banque calculera le revenu des 12 derniers mois, souvent diminué des amortissements.

Ce qui détruit la capacité d’emprunt

Quatre choses qui ferment la porte au crédit

1. Des mini-crédits dans l’historique BIK. C’est le pire élément que vous puissiez avoir. Même remboursé dans les délais, un mini-crédit est un signal pour la banque : « cette personne, dans le besoin, a eu recours à un prêt à un TAEG de plusieurs centaines de pour cent ». L’inscription reste au BIK pendant des années. Certaines banques rejettent la demande automatiquement.

2. De nombreuses demandes de crédit en même temps. Chaque demande déposée est une consultation visible au BIK. Cinq demandes en un mois se lisent comme du désespoir : la banque suppose qu’on vous a déjà refusé ailleurs. Déposez vos demandes de façon réfléchie et sur une courte période, après avoir comparé les offres, et non au hasard.

3. Les retards de paiement. Même de quelques jours. Le scoring BIK réagit très durement à tout retard de plus de 30 jours, et l’historique vous suit pendant des années.

4. Un revenu instable. Un changement d’emploi juste avant la demande, une période d’essai, un revenu qui a baissé ces derniers mois : la banque fera une moyenne de tout cela à votre désavantage.

Un BIK vide, c’est aussi un problème

Ne pas avoir d’historique de crédit n’est pas un atout. La banque n’a rien sur quoi fonder son évaluation, elle vous traite donc avec prudence. Une carte de crédit avec un petit plafond, utilisée et remboursée intégralement chaque mois pendant un an, construit un historique positif, puis, quelques mois avant la demande de crédit immobilier, vous la fermez pour récupérer votre capacité. Oui, c’est un peu jouer avec le système. Mais le système est ainsi fait.

En résumé : l’ordre des actions avant la demande

6 mois avant : arrêtez de déposer toute demande de crédit et d’acheter quoi que ce soit à crédit.
3 mois avant : fermez vos cartes de crédit et découverts autorisés. Demandez des attestations.
3 mois avant : remboursez les petites mensualités et les achats à crédit : chaque mensualité de 800 PLN représente 88 038 PLN de capacité.
1 mois avant : téléchargez votre propre rapport BIK et vérifiez qu’il ne contient pas d’erreurs. Cela arrive.
Au moment de la demande : calculez votre capacité dans le calculateur avec la marge, pour savoir à quoi vous attendre.

Calculez vous-même

Calculateur

Calculateur de capacité d’emprunt

Un modèle conforme à la logique décrite dans cet article : DSTI, marge de la KNF, charge liée aux plafonds des cartes et coût de la vie selon le nombre de personnes. Vous verrez aussi de combien votre capacité augmente quand vous fermez une carte, avec vos propres chiffres.

Vérifiez votre capacité d’emprunt

Calculateur de mensualités

Voyez comment la mensualité et le total des intérêts évoluent selon la durée et le taux.

Calculer la mensualité

Calculateur de rachat de crédits

Plusieurs mensualités en une seule : une mensualité plus basse, mais généralement un coût plus élevé. Nous montrons les deux effets.

Calculer le rachat

Pour aller plus loin

TAEG ou taux nominal ? Avant de calculer votre capacité d’emprunt, apprenez à reconnaître ce que coûte vraiment un crédit.
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Les intérêts composés depuis zéro : le mécanisme qui fait qu’un crédit sur 25 ans à 7,5 % coûte plus d’intérêts que le montant du crédit lui-même.

Tous les montants de capacité d’emprunt ont été calculés avec notre modèle pédagogique (js/finance.js) selon les hypothèses suivantes : revenu net de 9 000 PLN, ménage de 2 personnes, frais de vie de 2 500 PLN, DSTI de 50 %, taux d’intérêt de 7,5 %, durée de 25 ans, marge de 2,5 points, charge liée au plafond de carte de 3 % par mois. Chaque banque a son propre scoring et ses propres paramètres : la décision de crédit réelle peut différer de ces calculs. Ce texte a un caractère pédagogique et ne constitue pas un conseil en crédit.