Cómo calcula de verdad el banco tu capacidad de endeudamiento
El banco no pregunta «¿cuánto ganas?». El banco pregunta «¿cuánto te quedará cuando los tipos suban 2,5 puntos y tú sigas teniendo que comer?». Es una pregunta completamente distinta, y por eso la capacidad calculada suele decepcionar.
El modelo en una frase
El banco calcula tu capacidad de endeudamiento en dos movimientos. Primero determina qué cuota máxima puedes asumir. Después comprueba qué préstamo se puede devolver con esa cuota, pero con un tipo de interés incrementado con un colchón de seguridad.
1) lo que de verdad te queda en el bolsillo después de pagar tus gastos de vida y tus deudas,
2) lo que permite el límite DSTI, es decir, el peso máximo de las cuotas sobre los ingresos.
Con la cuota máxima, el banco invierte la fórmula de la cuota de anualidades:
i - el tipo mensual, pero con colchón: (tipo de interés + 2,5 p.p.) / 12
n - número de cuotas (25 años = 300)
Todo el juego está en ese «con colchón». Es una sola línea capaz de tachar 100.000 PLN de capacidad.
DSTI: la primera barrera
El DSTI (Debt Service to Income) es el peso de todas las cuotas sobre los ingresos netos. Si ganas 9.000 PLN netos y tus cuotas suman 4.500 PLN, tu DSTI es del 50%.
La Recomendación S de la KNF (el supervisor financiero polaco) no fija un único límite rígido, pero obliga a los bancos a aplicar un límite más prudente cuanto más bajos sean los ingresos. En la práctica, los bancos se mueven en una horquilla del 40-50%, y con ingresos cercanos al salario mínimo pueden bajar más. La lógica es sencilla: el 50% de 20.000 PLN deja 10.000 PLN para vivir, y el 50% de 4.000 PLN deja 2.000 PLN, y con eso no se puede mantener a una familia.
Suma todas tus cuotas (préstamos, leasing, compras a plazos, pensiones alimenticias) y divídelas entre tus ingresos netos. Por encima del 50%, difícilmente te darán el préstamo. Por debajo del 35%, estás en zona cómoda.
El colchón de 2,5 p.p.: el banco te pone a prueba para los malos tiempos
Es lo más importante de este artículo. El banco no calcula tu capacidad con el tipo de interés que te ofrece. La KNF, en la Recomendación S, exige que la evaluación de la capacidad se haga con un tipo incrementado con un colchón de al menos 2,5 puntos porcentuales.
El motivo es razonable y se deriva directamente de lo que pasó en Polonia en 2021-2022, cuando los tipos se multiplicaron en poco más de un año y las cuotas de las hipotecas casi se duplicaron. Así que el banco pregunta: ¿podrás pagar la cuota si los tipos suben? Si la respuesta es «no», no te dan el préstamo. Aunque hoy te lo puedas permitir con margen.
Un caso concreto. Un hogar de dos personas, ingresos netos de 9.000 PLN, gastos de manutención de 2.500 PLN, sin otras deudas, una hipoteca a 25 años al 7,5%:
| Forma de cálculo | Tipo de prueba | Cuota máx. | Capacidad |
|---|---|---|---|
| Si el banco calculara «como una persona normal» (7,5%) | 7,5% | 4.500 PLN | 608.938 PLN |
| Cómo calcula de verdad (7,5% + colchón de 2,5 p.p.) | 10,0% | 4.500 PLN | 495.213 PLN |
La misma persona, los mismos ingresos, la misma cuota, y 113.725 PLN de diferencia en el importe del préstamo. No porque hayas hecho algo mal. Sino porque el banco tiene que suponer que los tipos subirán.
La paradoja: la cuota real que pagarás al 7,5% será de 3.659,58 PLN, no de 4.500 PLN. El banco te deja 840 PLN de margen al mes, y ese es precisamente el colchón, convertido en dinero.
La tarjeta de crédito: una deuda que no has contraído
Tienes una tarjeta de crédito con un límite de 20.000 PLN. No la has usado nunca. Saldo: cero. Para el banco, eso no importa en absoluto.
El banco no mira cuánto has gastado, sino cuánto puedes gastar mañana. Trata el límite concedido como una deuda y suma a tus cargas normalmente alrededor de un 3% del límite al mes (algunos bancos un 3%, otros un 5%; en nuestra calculadora usamos el 3%). La misma regla se aplica al descubierto en cuenta corriente.
| Límite de la tarjeta | Carga según el banco (3%) | Capacidad | Cuánto pierdes |
|---|---|---|---|
| sin tarjeta | 0 PLN | 495.213 PLN | - |
| 5.000 PLN | 150 PLN/mes | 478.705 PLN | -16.508 PLN |
| 10.000 PLN | 300 PLN/mes | 462.198 PLN | -33.015 PLN |
| 20.000 PLN | 600 PLN/mes | 429.184 PLN | -66.029 PLN |
| 50.000 PLN | 1.500 PLN/mes | 330.142 PLN | -165.071 PLN |
Límite de 20.000 PLN, saldo de 0 PLN, cero intereses, «si no me cuesta nada». Cuesta 66.029 PLN de capacidad de endeudamiento, es decir, más o menos lo que cuesta una habitación de un piso.
Qué hacer: si estás pensando en una hipoteca, cancela tarjetas y límites al menos 2-3 meses antes de presentar la solicitud: más o menos es lo que tarda en actualizarse la información en el BIK (el registro de crédito polaco). Pide al banco un certificado de cancelación. Es la forma más barata de mejorar la capacidad que existe: cuesta una visita y cero zlotys.
Gastos de manutención y número de personas en el hogar
El banco no se cree a pies juntillas tu «gasto 800 PLN al mes». Aplica su propio mínimo, que depende del número de personas en el hogar, y toma el mayor de los dos valores: su mínimo o lo que tú hayas declarado.
Cada hijo supone unos cientos de zlotys más de carga fija en el modelo del banco. No hay ninguna mala intención: el banco tiene que suponer que tus gastos no desaparecerán cuando aparezca la cuota.
Ingresos de 9.000 PLN, gastos de 2.500 PLN → capacidad de 495.213 PLN.
Ingresos de 15.000 PLN (dos personas), gastos de 3.300 PLN → capacidad de 825.354 PLN.
Los gastos de manutención suben, pero más despacio que los ingresos. Por eso añadir un cotitular con ingresos estables suele ser el movimiento individual más eficaz, siempre que entiendas las consecuencias: del préstamo respondéis solidariamente, y en caso de separación salir del contrato puede ser más difícil que salir del matrimonio.
Qué mejora la capacidad
1. Cancelar tarjetas y límites: al momento y gratis
Lo hemos visto arriba. El mayor retorno con el menor esfuerzo: +66.029 PLN por cancelar una sola tarjeta con un límite de 20.000 PLN.
2. Liquidar pequeñas cuotas
Una cuota de 800 PLN al mes (por ejemplo, por un móvil y una tele a plazos) reduce la capacidad en 88.038 PLN. Cada zloty de cuota mensual te cuesta unos 110 PLN de capacidad. Merece la pena calcularlo antes de comprar nada «en doce plazos al cero por ciento», sobre todo porque «cero por ciento» no suele significar cero costes.
3. La entrada
La entrada no aumenta la capacidad de endeudamiento: aumenta el precio del inmueble que te puedes permitir. Es una diferencia importante. Con una capacidad de 495.213 PLN y una entrada de 150.000 PLN puedes comprar un piso de 645.213 PLN.
Pero la entrada tiene un segundo efecto, menos evidente: con una entrada inferior al 20%, el banco suele añadir un seguro por entrada baja, que sube el diferencial y, por tanto, el tipo de interés, y un tipo más alto reduce la capacidad. Una entrada del 20% no es un capricho del banco, sino un umbral de precio.
4. Un plazo más largo, con una gran salvedad
Alargar el plazo baja la cuota, así que aumenta la capacidad. Pero con tipos altos el efecto es sorprendentemente débil, y el precio, muy alto:
| Plazo | Capacidad | Cuota (con 495.213 PLN, 7,5%) | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 20 años | 466.311 PLN | 3.989,40 PLN | 462.244 PLN |
| 25 años | 495.213 PLN | 3.659,58 PLN | 602.661 PLN |
| 30 años | 512.779 PLN | 3.462,60 PLN | 751.323 PLN |
Cinco años más te dan 17.566 PLN más de capacidad y cuestan 148.662 PLN más de intereses. Es el peor tipo de cambio de todo este artículo: 8,46 PLN de intereses por cada zloty de capacidad.
Con tipos altos, la mayor parte de la cuota se va igualmente en intereses, así que estirar el préstamo apenas baja la cuota: solo alarga los pagos. Si tienes que alargar el plazo para conseguir el préstamo, es señal de que el préstamo es simplemente demasiado grande.
5. Una forma de empleo estable
Un contrato de trabajo indefinido es para el banco el patrón oro. Un contrato temporal, los contratos civiles polacos (zlecenie, dzieło) o el trabajo como autónomo para empresas (B2B): todos exigen un historial más largo (normalmente de 6 a 24 meses) y suelen promediarse a la baja. Ser autónomo con poca antigüedad es el caso más difícil: el banco calculará los ingresos de los últimos 12 meses, a menudo descontando las amortizaciones.
Qué destruye la capacidad
1. Minicréditos en el historial del BIK. Es lo peor que puedes tener. Incluso un minicrédito devuelto a tiempo es una señal para el banco: «esta persona, cuando lo necesitó, recurrió a un préstamo con una TAE de varios cientos por ciento». La anotación figura en el BIK durante años. Algunos bancos rechazan la solicitud automáticamente.
2. Muchas consultas de crédito a la vez. Cada solicitud presentada es una consulta visible en el BIK. Cinco solicitudes en un mes se interpretan como desesperación: el banco supone que ya te han rechazado en algún sitio. Presenta las solicitudes con cabeza y en un intervalo corto, después de haber comparado ofertas, y no a ciegas.
3. Retrasos en los pagos. Incluso de pocos días. El scoring del BIK reacciona con mucha dureza a cualquier retraso de más de 30 días, y el historial te acompaña durante años.
4. Ingresos inestables. Cambiar de trabajo justo antes de la solicitud, un periodo de prueba, unos ingresos que han bajado en los últimos meses: el banco lo promediará todo en tu contra.
No tener ningún historial crediticio no es una ventaja. El banco no tiene en qué basar su evaluación, así que te trata con cautela. Una tarjeta de crédito con un límite pequeño, usada y pagada por completo cada mes durante un año, construye un historial positivo, y después, unos meses antes de pedir la hipoteca, la cancelas para recuperar capacidad. Sí, es un poco jugar con el sistema. Pero el sistema es así.
Resumen: el orden de los pasos antes de la solicitud
- 6 meses antes: deja de presentar cualquier solicitud de crédito y de comprar nada a plazos.
- 3 meses antes: cancela las tarjetas de crédito y los descubiertos en cuenta. Pide los certificados.
- 3 meses antes: liquida las pequeñas cuotas y compras a plazos: cada 800 PLN de cuota son 88.038 PLN de capacidad.
- 1 mes antes: descarga tu informe del BIK y comprueba que no tiene errores. Los hay.
- Al presentar la solicitud: calcula tu capacidad en la calculadora con colchón, para saber qué esperar.
Calcúlalo tú mismo
Calculadora de capacidad de endeudamiento
Un modelo coherente con la lógica descrita en este artículo: DSTI, colchón de la KNF, carga de los límites de las tarjetas y gastos de manutención según el número de personas. También verás cuánto sube tu capacidad si cancelas la tarjeta, con tus propias cifras.
Comprueba tu capacidadCalculadora de cuotas
Mira cómo cambian la cuota y el total de intereses con distintos plazos y tipos de interés.
Calcular la cuotaCalculadora de reunificación de deudas
Varias cuotas en una: cuota más baja, pero normalmente coste más alto. Te mostramos los dos efectos.
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Todas las cifras de capacidad se han calculado con nuestro modelo educativo
(js/finance.js) con estos supuestos: ingresos netos de 9.000 PLN,
hogar de 2 personas, gastos de manutención de 2.500 PLN, DSTI del 50%, tipo de interés
del 7,5%, plazo de 25 años, colchón de 2,5 p.p. y carga del límite de la tarjeta del 3% mensual.
Cada banco tiene su propio scoring y sus propios parámetros: la decisión real sobre el préstamo
puede diferir de estos cálculos. El texto tiene carácter educativo y no constituye
asesoramiento crediticio.