Rata równa czy malejąca? Policzmy, ile kosztuje wygoda

Jak działa każda z nich

Rata równa (annuitetowa)

Płacisz tę samą kwotę co miesiąc przez cały okres kredytu. Zmienia się tylko jej wewnętrzny skład: na początku prawie wszystko idzie na odsetki, a kapitał spłacasz szczątkowo. Z czasem proporcja się odwraca.

Rata malejąca

Część kapitałowa jest stała - to po prostu kwota kredytu podzielona przez liczbę rat (P/n). Do niej dokładasz odsetki naliczone od aktualnego salda. Ponieważ saldo z każdym miesiącem maleje, maleją też odsetki - i cała rata. Pierwsza rata jest najwyższa, ostatnia najniższa.

Liczby: kredyt 400 000 zł, 7,5%, 25 lat

Typowa hipoteka. Ta sama kwota, to samo oprocentowanie, ten sam okres - różni je wyłącznie sposób rozłożenia rat:

Zobaczmy, jak wygląda rata malejąca w czasie i kiedy przestaje boleć:

Kluczowa liczba z tej tabeli: rata malejąca schodzi poniżej równej dopiero przy 107. racie, czyli po prawie dziewięciu latach. Przez pierwsze osiem lat kredytu płacisz co miesiąc więcej - i to jest realna, odczuwalna cena tych 110 539,41 zł oszczędności. Nikt Ci ich nie daje z góry; kupujesz je ratami.

Haczyk, o którym się nie mówi: niższa zdolność kredytowa

To jest ten fragment, którego brakuje w większości porównań w internecie. Bank, licząc Twoją zdolność kredytową, patrzy na najwyższą ratę - a przy harmonogramie malejącym najwyższa rata to ta pierwsza. Nie interesuje go, że za piętnaście lat będziesz płacił 2 341,67 zł. Interesuje go, czy udźwigniesz 3 833,33 zł teraz, i to jeszcze przy oprocentowaniu powiększonym o bufor.

Weźmy gospodarstwo z dochodem netto 9 000 zł, kosztami utrzymania 3 500 zł, bez innych rat i bez kart kredytowych. Kredyt na 25 lat, oprocentowanie 7,5%, bufor 2,5 p.p. wymagany Rekomendacją S KNF (bank testuje więc stopę 10%), limit DSTI 50%. Bank ustala, że maksymalna rata, jaką może Ci przypisać, to 4 500,00 zł. I dopiero z tej raty wylicza kwotę kredytu:

Sprawdź swoją sytuację w kalkulatorze zdolności kredytowej - model liczy dokładnie tak, jak opisaliśmy: z buforem 2,5 p.p., limitem DSTI i obciążeniem z limitów kart. Więcej o samym mechanizmie w tekście „Jak bank naprawdę liczy Twoją zdolność kredytową”.

Kiedy wybrać którą

Trzecie wyjście: rata równa plus nadpłata

Skoro cała przewaga raty malejącej bierze się z tego, że na starcie oddajesz bankowi więcej kapitału - to dokładnie to samo można zrobić przy racie równej. Wystarczy dobrowolnie dopłacać różnicę.

Bierzemy kredyt z raty równej - 2 955,96 zł - i co miesiąc nadpłacamy 877,37 zł, czyli dokładnie tyle, ile wynosi różnica do pierwszej raty malejącej. Twój comiesięczny wydatek to niezmiennie 3 833,33 zł - identycznie jak przy starcie harmonogramu malejącego. Nadpłata w trybie skrócenia okresu:

Trzy rzeczy do zapamiętania

Policz to sam

Czytaj dalej

• Nadpłacać kredyt czy inwestować? - skoro nadpłata bije ratę malejącą, sprawdźmy, czy bije też lokatę i akcje. Odpowiedź: przy 7,5% tak.
• Jak bank naprawdę liczy Twoją zdolność kredytową - bufor 2,5 p.p., DSTI i dlaczego pierwsza rata decyduje o wszystkim.
• Wcześniejsza spłata: zwrot prowizji - jeśli spłacisz kredyt konsumencki przed terminem, bank musi oddać Ci proporcjonalną część prowizji.

Wyliczenia wykonano silnikiem js/finance.js przy założeniach: kredyt 400 000 zł, stałe oprocentowanie 7,5%, 300 rat, bez prowizji i ubezpieczeń. Zdolność kredytowa liczona modelem zgodnym z logiką Rekomendacji S KNF dla gospodarstwa dwuosobowego: dochód netto 9 000 zł, koszty utrzymania 3 500 zł, brak innych zobowiązań, limit DSTI 50%, bufor 2,5 p.p. (stopa testowa 10%); zdolność przy racie malejącej wyliczona z tej samej maksymalnej raty przez rozwiązanie równania pierwszej raty malejącej. Każdy bank stosuje własny scoring, więc realne decyzje kredytowe mogą się różnić. Tekst ma charakter edukacyjny i nie stanowi doradztwa finansowego.