Annuität oder fallende Raten? Was Bequemlichkeit kostet
Die fallende Rate ist um 110.539,41 PLN günstiger. Und das ist nicht die ganze Geschichte, denn damit berechnet Ihnen die Bank eine um 109.498,25 PLN niedrigere Kreditwürdigkeit. Am Ende zeigen wir einen dritten Weg, der beide Optionen schlägt.
Wie beide funktionieren
Gleichbleibende Rate (Annuität)
Sie zahlen über die gesamte Kreditlaufzeit jeden Monat denselben Betrag. Es ändert sich nur ihre innere Zusammensetzung: Am Anfang geht fast alles in die Zinsen, und das Kapital tilgen Sie nur in Krümeln. Mit der Zeit kehrt sich das Verhältnis um.
P - Kreditbetrag
i - Monatszins (Jahreszins ÷ 12)
n - Zahl der Raten
Fallende Rate
Der Tilgungsanteil ist konstant - es ist einfach der Kreditbetrag geteilt durch die Zahl der Raten (P/n). Dazu kommen die Zinsen auf den aktuellen Saldo. Weil der Saldo jeden Monat sinkt, sinken auch die Zinsen - und damit die ganze Rate. Die erste Rate ist die höchste, die letzte die niedrigste.
Saldok · i - Zinsen auf das, was noch zu tilgen ist
Der ganze Vorteil der fallenden Rate steckt in einem Satz: Sie bauen den Saldo schneller ab, also fallen die Zinsen auf einen kleineren Betrag an.
Die Zahlen: Kredit über 400.000 PLN, 7,5%, 25 Jahre
Ein typischer Immobilienkredit. Derselbe Betrag, derselbe Zins, dieselbe Laufzeit - der einzige Unterschied ist die Verteilung der Raten:
| Gleichbleibende Rate | Fallende Rate | |
|---|---|---|
| Erste Rate | 2.955,96 PLN | 3.833,33 PLN |
| Letzte Rate | 2.955,96 PLN | 1.341,67 PLN |
| Zinsen gesamt | 486.789,41 PLN | 376.250,00 PLN |
| Gesamtbetrag der Rückzahlung | 886.789,41 PLN | 776.250,00 PLN |
| Unterschied bei den Zinsen | fallende Rate günstiger um 110.539,41 PLN · das sind 22,7% der gesamten Zinsen | |
So viel zahlen Sie dafür, dass Ihre Rate planbar und in den ersten Jahren niedriger ist. Das ist kein Buchhaltungstrick: Bei der fallenden Rate bleiben nach fünf Jahren noch 320.000,00 PLN zu tilgen, bei der gleichbleibenden - 366.930,20 PLN. Auf genau diesen Unterschied fallen die Zinsen an, über weitere zwanzig Jahre.
Sehen wir uns an, wie sich die fallende Rate im Laufe der Zeit entwickelt und wann sie aufhört wehzutun:
| Rate Nummer | Fallende Rate | Gleichbleibende Rate | Unterschied |
|---|---|---|---|
| 1 (Start) | 3.833,33 PLN | 2.955,96 PLN | +877,37 PLN |
| 60 (nach 5 Jahren) | 3.341,67 PLN | 2.955,96 PLN | +385,71 PLN |
| 107 (nach ~9 Jahren) | 2.950,00 PLN | 2.955,96 PLN | -5,96 PLN - hier kreuzen sie sich |
| 120 (nach 10 Jahren) | 2.841,67 PLN | 2.955,96 PLN | -114,29 PLN |
| 180 (nach 15 Jahren) | 2.341,67 PLN | 2.955,96 PLN | -614,29 PLN |
| 240 (nach 20 Jahren) | 1.841,67 PLN | 2.955,96 PLN | -1.114,29 PLN |
| 300 (letzte) | 1.341,67 PLN | 2.955,96 PLN | -1.614,29 PLN |
Die entscheidende Zahl dieser Tabelle: Die fallende Rate sinkt erst bei der 107. Rate unter die gleichbleibende, also nach fast neun Jahren. In den ersten acht Kreditjahren zahlen Sie jeden Monat mehr - und das ist der reale, spürbare Preis dieser 110.539,41 PLN Ersparnis. Niemand schenkt sie Ihnen vorab; Sie kaufen sie in Raten.
Der Haken, über den niemand spricht: geringere Kreditwürdigkeit
Das ist der Teil, der in den meisten Vergleichen im Internet fehlt. Wenn die Bank Ihre Kreditwürdigkeit berechnet, schaut sie auf die höchste Rate - und bei fallenden Raten ist die höchste Rate die erste. Es interessiert sie nicht, dass Sie in fünfzehn Jahren 2.341,67 PLN zahlen werden. Es interessiert sie, ob Sie 3.833,33 PLN jetzt stemmen - und zwar bei einem um einen Puffer erhöhten Zins.
Nehmen wir einen Haushalt mit 9.000 PLN Nettoeinkommen, 3.500 PLN Lebenshaltungskosten, ohne andere Raten und ohne Kreditkarten. Kredit über 25 Jahre, Zins 7,5%, Puffer von 2,5 Prozentpunkten gemäß der Empfehlung S der KNF (der polnischen Finanzaufsicht) - die Bank testet also mit 10% -, DSTI-Grenze (Anteil der Schuldenraten am Einkommen) 50%. Die Bank stellt fest, dass die höchste Rate, die sie Ihnen zutrauen kann, 4.500,00 PLN beträgt. Erst aus dieser Rate berechnet sie den Kreditbetrag:
Die Bank testet die konstante Rate
Die Annuitätenrate darf beim Testzins von 10% nicht mehr als 4.500,00 PLN betragen. Die Bank löst die Ratenformel „rückwärts” und nennt den Betrag, den sie Ihnen leihen kann.
Die Bank testet die erste Rate
Hier muss das Limit von 4.500,00 PLN P/300 + P × 10%/12 abdecken, also die höchste Rate des ganzen Tilgungsplans. Dasselbe Einkommen, dieselbe Bank - und ein deutlich kleineres Ergebnis.
495.212,54 PLN bei gleichbleibender Rate gegen 385.714,29 PLN bei fallender. Dasselbe Einkommen, dieselbe Bank, dasselbe Datum - 22,11% weniger Kredit. Wenn die Wohnung, die Sie sich ansehen, mehr kostet als Ihr Kreditrahmen bei fallender Rate, ist die Wahl des Tilgungsplans keine Frage der Zinsoptimierung mehr. Sondern eine Frage, ob Sie überhaupt einen Kredit bekommen.
Das sagt Ihnen in der Filiale niemand direkt. Der Berater schlägt einfach die gleichbleibende Rate vor, weil damit „die Kreditwürdigkeit reicht”. Es lohnt sich zu wissen, warum.
Prüfen Sie Ihre Situation im Kreditrahmenrechner - das Modell rechnet genau so, wie beschrieben: mit 2,5 Prozentpunkten Puffer, DSTI-Grenze und der Belastung durch Kartenlimits. Mehr zum Mechanismus im Text „Wie die Bank Ihre Kreditwürdigkeit wirklich berechnet”.
Wann Sie welche wählen sollten
Wählen Sie sie, wenn
- Sie sich eine um 877,37 PLN höhere erste Rate leisten können, und zwar mit Reserve, nicht auf Kante.
- Ihre Kreditwürdigkeit einen großen Spielraum über den benötigten Betrag hat.
- Ihr Einkommen eher nicht steigen wird - oder Sie sich dem Ruhestand nähern und möchten, dass die Raten mit der Zeit sinken.
- Sie weniger Zinsen zahlen möchten und lieber der Tilgungsplan die Disziplin vorgibt als Ihre eigene Willenskraft.
Wählen Sie sie, wenn
- Sie ein planbares Budget brauchen - derselbe Betrag jeden Monat über 25 Jahre.
- Sie gerade ins Berufsleben starten und realistisch davon ausgehen, in fünf Jahren mehr zu verdienen.
- Ihre Kreditwürdigkeit knapp ist und die Bank Ihnen bei fallender Rate den benötigten Betrag nicht geben würde.
- Sie flexibel bleiben möchten - und den Zinsunterschied per Sondertilgung aufholen, dazu unten mehr.
Der dritte Weg: gleichbleibende Rate plus Sondertilgung
Wenn der ganze Vorteil der fallenden Rate daher rührt, dass Sie der Bank am Anfang mehr Kapital zurückgeben - dann lässt sich genau das auch mit einer gleichbleibenden Rate erreichen. Sie müssen die Differenz nur freiwillig dazuzahlen.
Wir nehmen den Kredit mit gleichbleibender Rate - 2.955,96 PLN - und tilgen jeden Monat 877,37 PLN zusätzlich, also genau die Differenz zur ersten fallenden Rate. Ihre monatliche Ausgabe beträgt konstant 3.833,33 PLN - genauso viel wie zu Beginn des fallenden Tilgungsplans. Sondertilgung im Modus Laufzeitverkürzung:
| Gleichbleibende Rate | Fallende Rate | Gleichbleibend + Sondertilgung 877,37 PLN | |
|---|---|---|---|
| Monatliche Ausgabe zu Beginn | 2.955,96 PLN | 3.833,33 PLN | 3.833,33 PLN |
| Laufzeit | 300 Mon. (25 Jahre) | 300 Mon. (25 Jahre) | 170 Mon. (14 Jahre und 2 Monate) |
| Zinsen gesamt | 486.789,41 PLN | 376.250,00 PLN | 249.737,11 PLN |
| Gesamtbetrag der Rückzahlung | 886.789,41 PLN | 776.250,00 PLN | 649.737,11 PLN |
| Gegenüber fallender Rate | 126.512,89 PLN weniger Zinsen und ein um 10 Jahre und 10 Monate kürzerer Kredit | ||
Sie zahlen aus eigener Tasche dieselben 3.833,33 PLN wie bei der fallenden Rate. Aber statt 376.250,00 PLN Zinsen zahlen Sie 249.737,11 PLN, und der Kredit endet nach 14 Jahren und 2 Monaten, nicht nach 25. Der Grund: Eine laufzeitverkürzende Sondertilgung trifft das Kapital stärker als der konstante Tilgungsanteil P/n, und jede weggefallene Rate bedeutet Zinsen, die nie anfallen.
Dazu kommt Flexibilität, die der fallende Tilgungsplan nicht bietet. Verpflichtend ist nur die Rate von 2.955,96 PLN. In einem mageren Monat - nach Jobverlust, bei einer Renovierung, bei Krankheit - setzen Sie die Sondertilgung einfach aus, und niemand kann Ihnen etwas. Bei der fallenden Rate sind 3.833,33 PLN eine Verpflichtung gegenüber der Bank: Zahlen Sie nicht, sind Sie im Verzug und haben einen Eintrag im BIK (der polnischen Kreditauskunftei).
Rechnen Sie Ihre Variante im Sondertilgungsrechner durch - Sie sehen, um wie viel sich Ihr Kredit verkürzt und wie viel Zinsen Sie sparen.
Der Vergleich ist ehrlich, was das Ergebnis betrifft, aber nicht, was den Geldfluss über die Zeit angeht. Bei gleichbleibender Rate mit Sondertilgung zahlen Sie 3.833,33 PLN über die ganzen 170 Monate. Bei der fallenden Rate sinkt Ihre Rate ab dem ersten Monat und liegt nach neun Jahren bereits unter 2.955,96 PLN. Mit anderen Worten: In den Jahren 9-14 verlangt die Strategie mit Sondertilgung mehr Geld pro Monat von Ihnen.
Dafür sind Sie 10 Jahre und 10 Monate früher fertig und zahlen der Bank insgesamt 126.512,89 PLN weniger. Die Rechnung geht klar zu Ihren Gunsten auf - unter einer Bedingung: dass Sie die Sondertilgung tatsächlich leisten. Der fallende Tilgungsplan lässt keine Wahl, die Sondertilgung erfordert Disziplin. Wenn Sie wissen, dass Sie die Gewohnheit nicht durchhalten, ist die fallende Rate für Sie besser - gerade weil sie nicht nach Ihrer Meinung fragt.
Die Bank schlägt standardmäßig eine Ratensenkung vor - weil der Kredit dann genauso lange läuft und die Bank deutlich mehr Zinsen kassiert. Alle Zahlen in der Tabelle oben gelten für den Modus „Verkürzung der Kreditlaufzeit”. Kreuzen Sie das im Sondertilgungsauftrag an und prüfen Sie in der Bestätigung, ob es so vermerkt ist.
Drei Dinge zum Merken
1. Die fallende Rate ist günstiger - um 110.539,41 PLN. Immer, ohne Ausnahme, weil sie den Saldo schneller abbaut, auf den die Zinsen anfallen. Der Preis ist eine um 877,37 PLN höhere erste Rate und acht Jahre lang höhere Raten.
2. Die fallende Rate senkt die Kreditwürdigkeit um 22,11%. Die Bank testet die höchste Rate, also die erste. Das kann den Unterschied zwischen Kredit und Absage ausmachen.
3. Gleichbleibende Rate mit Sondertilgung schlägt beide Optionen. Dieselbe monatliche Ausgabe wie bei der fallenden Rate bringt 126.512,89 PLN weniger Zinsen, einen fast 11 Jahre kürzeren Kredit und die Möglichkeit, die Sondertilgung in einem schwierigen Monat auszusetzen. Das ist der beste Kompromiss zwischen Kosten und Sicherheit.
Rechnen Sie selbst nach
Kreditratenrechner
Schalten Sie den Tilgungsplan zwischen gleichbleibender und fallender Rate um und sehen Sie beide Spalten nebeneinander: Ratenhöhe, Gesamtzinsen, Gesamtbetrag der Rückzahlung und den vollständigen Tilgungsplan Monat für Monat. Alle Zahlen in diesem Artikel hat dieselbe Engine berechnet - Sie können sie auf den Groschen genau nachvollziehen.
Gleichbleibende und fallende Raten vergleichenSondertilgungsrechner
Prüfen Sie den dritten Weg mit Ihren Zahlen: gleichbleibende Rate plus regelmäßige Sondertilgung, im Modus Laufzeitverkürzung.
Sondertilgung berechnenKreditrahmenrechner
Bevor Sie einen Tilgungsplan wählen, prüfen Sie, welchen Betrag Sie sich in den Augen der Bank überhaupt leisten können - mit Puffer und DSTI.
Kreditwürdigkeit prüfenWeiterlesen
- Sondertilgung oder investieren? - wenn die Sondertilgung die fallende Rate schlägt, prüfen wir, ob sie auch Festgeld und Aktien schlägt. Die Antwort: bei 7,5% ja.
- Wie die Bank Ihre Kreditwürdigkeit wirklich berechnet - Puffer von 2,5 Prozentpunkten, DSTI und warum die erste Rate über alles entscheidet.
- Vorzeitige Rückzahlung: Erstattung der Provision - wenn Sie einen Verbraucherkredit vorzeitig zurückzahlen, muss die Bank Ihnen einen anteiligen Teil der Provision erstatten.
Die Berechnungen wurden mit der Engine js/finance.js unter folgenden
Annahmen durchgeführt: Kredit über 400.000 PLN, fester Zins 7,5%, 300 Raten, ohne
Provision und Versicherungen. Die Kreditwürdigkeit wurde mit einem Modell
berechnet, das der Logik der Empfehlung S der KNF für einen Zwei-Personen-Haushalt
folgt: Nettoeinkommen 9.000 PLN, Lebenshaltungskosten 3.500 PLN, keine anderen
Verbindlichkeiten, DSTI-Grenze 50%, Puffer 2,5 Prozentpunkte (Testzins 10%); die
Kreditwürdigkeit bei fallender Rate wurde aus derselben maximalen Rate durch
Lösen der Gleichung für die erste fallende Rate ermittelt. Jede Bank verwendet ihr
eigenes Scoring, daher können tatsächliche Kreditentscheidungen abweichen. Der
Text dient der Bildung und ist keine Finanzberatung.