Capacité d’emprunt

Contrairement à ce que suggèrent les publicités, la capacité d’emprunt n’a rien de mystérieux. C’est de l’arithmétique avec quelques pièges. Les pièges comptent plus que l’arithmétique.

Étape 1 : ce qui vous reste

La banque prend le revenu net de tout le foyer et en déduit successivement : le coût de la vie, les mensualités des crédits en cours et la charge liée aux plafonds de cartes et de découverts. Ce qui reste, c’est l’excédent - l’enveloppe dans laquelle peut être payée la nouvelle mensualité.

Attention au coût de la vie : vous pouvez déclarer que vous vivez à deux avec 1 500 PLN par mois, la banque appliquera quand même son propre barème. Il s’agit généralement d’une variante du minimum social - de l’ordre de 1 200 PLN pour la première personne et 800 PLN pour chacune des suivantes, souvent corrigé des frais d’entretien du logement.

Étape 2 : le plafond DSTI

Même s’il vous reste beaucoup d’argent après avoir tout déduit, la banque ne laissera pas les mensualités absorber n’importe quelle part du revenu. Elle les plafonne avec le ratio DSTI - Debt Service to Income (taux d’endettement) :

Notre calculateur retient un DSTI = 50 % et prend le plus bas des deux plafonds : l’excédent et le plafond DSTI. Avec un revenu de 12 000 PLN et un coût de la vie de 3 000 PLN, l’excédent est de 9 000 PLN, mais le plafond DSTI ramène la mensualité à 6 000 PLN. C’est le DSTI qui limite, pas le coût de la vie.

Étape 3 : la marge de +2,5 points - le piège dont personne ne parle

Voici le cœur du sujet. La banque ne convertit pas la mensualité maximale en montant de crédit à votre taux. C’est ce qu’exige la Recommandation S de la KNF : la banque doit vérifier que vous pourrez assumer la mensualité même si les taux d’intérêt augmentent. Elle ajoute donc au taux une marge de sécurité d’au moins 2,5 points de pourcentage, et seulement ensuite calcule la capacité.

Ce n’est pas de la malveillance de la banque, mais une leçon des années 2021-2023, quand le WIBOR (taux de référence polonais) est passé de 0,2 % à plus de 7 % et que les mensualités ont augmenté de plusieurs dizaines de pour cent en un peu plus d’un an. La marge est un test : survivrez-vous si cela se reproduit.

Vous payez en revanche la mensualité au taux réel - la marge sert uniquement à calculer le montant. C’est pourquoi vous voyez deux mensualités différentes dans les résultats, et ce n’est pas une erreur.

Carte de crédit : 20 000 PLN de plafond = 600 PLN de mensualité

Le poste le plus injuste - et le plus sous-estimé - de tout le calcul. La banque regarde le plafond accordé, et non ce que vous devez réellement.

La logique est simple : puisque vous pourriez dépenser tout le plafond dès demain, c’est un engagement potentiel. Les banques comptent généralement 3 à 5 % du plafond par mois comme charge. Une carte avec un plafond de 20 000 PLN, inutilisée au fond d’un tiroir depuis deux ans, ressemble aux yeux de la banque à 600 PLN de mensualité chaque mois.

Ce qui améliore la capacité

• Clôturer cartes et découverts autorisés. Effet immédiat et gratuit. Chaque tranche de 10 000 PLN de plafond, c’est environ 300 PLN de « mensualité » récupérés.
• Rembourser les petits crédits et achats à 0 %. Les mensualités pour un téléphone ou une télévision figurent aussi au BIK et réduisent aussi la capacité.
• Allonger la durée du crédit. C’est le plus rapide, mais aussi le plus coûteux - voir le graphique ci-dessus. La capacité augmente de plus en plus lentement, les intérêts de façon linéaire.
• Un co-emprunteur ayant un revenu. Il ajoute un revenu et généralement peu de charges - la mesure isolée la plus efficace. Mais c’est aussi une responsabilité partagée pour la dette.
• Un apport personnel plus élevé. Il n’augmente pas directement la capacité, mais réduit le montant de crédit nécessaire et abaisse la marge de la banque - avec un apport ≥ 20 %, les marges sont nettement plus basses qu’avec 10 %.
• Un revenu stable et justifié. Le CDI (umowa o pracę na czas nieokreślony) est la référence. Trois mois d’ancienneté dans l’entreprise actuelle, c’est le minimum habituel.

Ce qui la dégrade

• Des prêts rapides dans l’historique BIK. Même remboursés à temps. Pour le scoring, c’est le signe que vous avez manqué d’argent pour vos dépenses courantes par le passé. Certaines banques rejettent la demande automatiquement.
• Contrats de prestation et de mission (umowa o dzieło, umowa zlecenie). Les banques retiennent généralement 50 à 80 % de ces revenus et exigent un historique plus long (souvent 12 mois).
• Cartes de crédit et crédits renouvelables. Voir plus haut - le plafond compte même avec un solde nul.
• Des retards de paiement. 30 jours de retard inscrits au BIK peuvent fermer l’accès au crédit immobilier pendant plusieurs années.
• Trop de demandes de crédit en même temps. Déposer des demandes dans dix banques en une semaine ressemble, au BIK, à de la détresse.
• Un changement d’emploi récent. Une période d’essai ou un premier mois dans une nouvelle entreprise, c’est un stop pour la plupart des banques.

Questions fréquentes

La banque me montrera-t-elle son calcul ?

Elle n’y est pas obligée et ne le fait généralement pas. Le modèle de scoring est un secret commercial. Vous recevrez une décision et un montant - sans détail. C’est pourquoi il vaut la peine de comprendre la logique à l’avance, pour savoir où chercher de la marge.

J’ai des revenus d’activité indépendante. Comment les compter ?

Les banques retiennent généralement le revenu net (chiffre d’affaires moins charges moins impôt), en moyenne sur les 12 derniers mois ; pour le forfait (ryczałt), souvent avec leur propre coefficient. Saisissez dans le calculateur ce revenu moyen, et non le chiffre d’affaires facturé.

L’allocation 500+ et les autres prestations comptent-elles dans le revenu ?

Cela dépend de la banque. Certaines prennent en compte les allocations familiales en totalité, d’autres en partie, d’autres pas du tout - et en même temps, chaque enfant augmente le coût de la vie retenu. L’effet net est parfois neutre, voire négatif.

Pourquoi deux banques m’ont-elles proposé des montants complètement différents ?

Parce qu’elles ont des barèmes de charges différents, des seuils de DSTI différents (40 % contre 50 %), une approche différente de la source de revenus et des marges de sécurité différentes (la KNF exige au minimum 2,5 points - certaines banques appliquent plus). Un écart de 30 % est la norme, pas une anomalie.

Faut-il prendre le montant maximal proposé par la banque ?

Presque jamais. La capacité maximale est la limite à laquelle la banque estime que vous vous en sortirez encore - pas le montant qui vous permettra de vivre confortablement. Une mensualité à 50 % du revenu, c’est vivre sans marge pour une panne de voiture, une maladie ou une perte d’emploi. Un plafond raisonnable, c’est un DSTI inférieur à 35-40 %.

Combien de temps l’évaluation de la capacité reste-t-elle valable ?

La décision de crédit de la banque est généralement valable 30 à 60 jours. Passé ce délai, la banque recalcule tout - et entre-temps, les taux, vos revenus et vos engagements ont pu changer.