Il mutuo passo dopo passo: dalla capacità di credito all’atto notarile

Tutto il percorso e i tempi reali

Un mutuo non è una sola visita in banca, ma nove fasi, ognuna con il suo orologio. La tabella qui sotto riporta forbici reali, non promesse da volantino. La legge polacca sul credito ipotecario dà alla banca 21 giorni per decidere, ma il conteggio parte solo dal momento in cui presenti una richiesta completa - e cosa sia completo lo decide la banca.

In sintesi: dalla presentazione delle richieste alle chiavi in mano passano di solito 2-4 mesi. La fase 9 avviene quando ti sei già trasferito e ti costa soldi (l’assicurazione ponte), ma non ti richiede altro che pazienza.

Nove passi, uno dopo l’altro

1. Capacità di credito e BIK

Si parte da un numero, non dall’appartamento. La banca calcolerà la tua capacità di credito a un tasso maggiorato di un margine di almeno 2,5 punti percentuali (requisito della Raccomandazione S della KNF, l’autorità di vigilanza polacca), quindi l’importo reale del mutuo sarà più basso di quanto risulta dalla tua rata. Smontiamo il meccanismo pezzo per pezzo nell’articolo “Come la banca calcola davvero la tua capacità di credito”, e puoi calcolare la tua nel calcolatore della capacità di credito.

Contemporaneamente: scarica il tuo report BIK (la centrale rischi polacca; qualche decina di zloty) e controlla che non contenga errori - capitano. Chiudi le carte di credito e i fidi sul conto, idealmente 2-3 mesi prima della richiesta, perché è il tempo necessario ad aggiornare i dati.

2. Immobile e contratto preliminare

La banca non emette una decisione per “un appartamento qualsiasi da circa 600 mila”. Le servono un indirizzo preciso, il numero del registro fondiario e il prezzo. Per questo l’ordine è questo: prima il contratto preliminare, poi la richiesta.

Un contratto preliminare in forma di atto notarile costa di più, ma ti dà il diritto di pretendere la conclusione del contratto definitivo. In forma scritta semplice costa meno, ma in caso di controversia ti resta solo la caparra. Inserisci un termine adatto ai tempi della banca - almeno 8-10 settimane, non “un mese”, perché un mese non basta quasi mai.

3. Raccolta dei documenti

La fase più laboriosa e più sottovalutata. L’elenco dettagliato lo trovi più sotto. Regola: raccogli tutto una volta sola, in più copie, perché tra poco presenterai le stesse cose a più banche.

4. Le richieste - a più banche contemporaneamente

È il momento in cui la maggior parte delle persone perde soldi. La differenza tra le offerte dello stesso giorno può arrivare a qualche decina di migliaia di zloty di capacità di credito e a una frazione di punto percentuale di spread, che in 25 anni si trasforma in decine di migliaia di interessi. Presenta le richieste a 3-4 banche.

5. La decisione di credito

Per legge la banca ha 21 giorni dalla presentazione della richiesta completa. In questo tempo commissiona la perizia dell’immobile (che di solito paghi tu) ed esamina i tuoi documenti. Uno scenario molto frequente: l’analista chiede altri documenti, e il conteggio dei 21 giorni riparte da capo. Rispondi entro 24-48 ore.

Se la perizia risulta più bassa del prezzo di compravendita, la banca calcolerà l’LTV sulla perizia, non sul prezzo. Risultato: devi mettere la differenza di tasca tua. È uno dei motivi più frequenti per cui una compravendita salta sul rettilineo finale.

6. Il contratto di mutuo

La banca è obbligata a darti la bozza del contratto prima della firma (e il modulo informativo). Approfittane. Controlla almeno:

• lo spread (è l’unica parte del tasso che negozi),
• le condizioni di riduzione dello spread legate al cross-selling (conto, carta, assicurazione) e cosa succede se vi rinunci,
• il costo e la durata dell’assicurazione ponte,
• le condizioni di rimborso anticipato (con tasso fisso la banca può chiedere un indennizzo nei primi 3 anni),
• l’elenco delle condizioni da soddisfare prima dell’erogazione dei fondi.

7. L’atto notarile

Il trasferimento della proprietà. Paghi l’onorario del notaio, la PCC (l’imposta polacca sugli atti di diritto civile: sul mercato secondario il 2% del prezzo) e le spese giudiziarie. Nell’atto costituisci anche l’ipoteca a favore della banca e presenti la domanda di iscrizione nel registro fondiario - di solito se ne occupa il notaio per te.

8. L’erogazione del mutuo

La banca bonifica i soldi sul conto del venditore (non sul tuo). Sul mercato secondario di solito con un’unica erogazione. Per una costruzione o un acquisto da costruttore - a tranche, erogate al completamento delle varie fasi, ciascuna dopo la consegna dei documenti. Nel periodo delle tranche di solito paghi solo gli interessi sulla parte erogata, e la rata piena parte dopo l’ultima tranche.

9. L’iscrizione dell’ipoteca nel registro fondiario

L’ultima fase, su cui non hai alcuna influenza, ma che ti costa ogni mese. Finché l’iscrizione dell’ipoteca non diventa definitiva la banca non ha garanzia, quindi applica l’assicurazione ponte - il più delle volte sotto forma di spread maggiorato. A seconda del carico di lavoro del tribunale competente per il registro fondiario, la cosa dura da un mese a sei mesi.

Quando l’iscrizione diventa definitiva, porta alla banca l’estratto del KW. La banca non toglierà l’assicurazione ponte di sua iniziativa da un giorno all’altro - e ogni mese di ritardo sono soldi tuoi. Se la banca ha applicato l’assicurazione ponte oltre la data dell’iscrizione, hai diritto al rimborso di quanto pagato in più.

Documenti: cosa preparare

L’elenco varia da banca a banca, ma il nucleo è comune. Prepara tutto in più copie - dopotutto presenterai la richiesta a più banche.

I costi accessori che nessuno mette in conto

L’anticipo non è l’unica somma che devi avere in contanti. Ecco il quadro completo per un caso reale: appartamento da 600.000 PLN, anticipo del 20% (120.000 PLN), mutuo di 480.000 PLN, 7,5%, 25 anni. La rata di un mutuo così è di 3.547,16 PLN.

Sono soldi che la banca non ti presterà (la commissione a volte si può finanziare, ma la PCC e il notaio no). Devi averli oltre all’anticipo. Chi ha messo da parte esattamente 120.000 PLN di anticipo e nemmeno uno zloty in più non comprerà quell’appartamento.

I motivi di rifiuto più frequenti

Un rifiuto raramente è una sorpresa - quasi sempre si può prevedere in anticipo. Ecco l’elenco, dal più frequente:

Checklist prima di presentare la richiesta

1. 6 mesi prima: smetti di comprare qualsiasi cosa a rate e di presentare richieste di credito.
2. 3 mesi prima: chiudi le carte di credito e i fidi sul conto, fatti rilasciare le dichiarazioni di chiusura.
3. 2 mesi prima: scarica il tuo report BIK e controlla che non contenga errori.
4. 1 mese prima: calcola la capacità di credito con il margine e fissa un budget realistico per l’appartamento.
5. Prima del contratto preliminare: assicurati di avere i contanti per l’anticipo più il 3-5% del prezzo per i costi accessori.
6. Alla fine: richiedi il certificato di reddito (valido 30 giorni) e presenta tutte le richieste entro due settimane.

Fai i conti tu

Continua a leggere

• L’anticipo sul mutuo: quanto ti serve davvero e dove trovarlo - 10% o 20%, quanto costa l’assicurazione per anticipo ridotto e perché un prestito personale per l’anticipo non passerà mai.
• Come la banca calcola davvero la tua capacità di credito - il margine di 2,5 punti, il DSTI e la carta di credito che ti toglie 66.000 PLN di capacità.
• TAEG o tasso di interesse? - prima di confrontare quattro decisioni di credito, impara a confrontarle onestamente.

Ipotesi di calcolo: appartamento da 600.000 PLN, anticipo del 20% (120.000 PLN), mutuo di 480.000 PLN, tasso del 7,5%, durata di 25 anni, rata costante. La rata di 3.547,16 PLN e tutti gli importi degli interessi sono calcolati con il nostro motore (js/finance.js), lo stesso che fa funzionare il calcolatore delle rate. L’assicurazione ponte è modellata come una maggiorazione dello spread di 1 punto percentuale fino all’iscrizione dell’ipoteca. La capacità di credito è calcolata per un reddito netto di 9.000 PLN, un nucleo di 2 persone, un costo della vita di 2.500 PLN, un DSTI del 50% e un margine di 2,5 punti percentuali. L’onorario del notaio segue le tariffe massime del regolamento (1.010 PLN + 0,4% dell’eccedenza oltre 60.000 PLN, più IVA) - il notaio può proporne uno più basso. Le forbici delle spese di mercato (perizia, assicurazioni, commissione) sono indicative e variano da banca a banca. I tempi degli uffici e dei tribunali dipendono dalla località. Il testo ha carattere didattico e non costituisce consulenza creditizia.