Baufinanzierung Schritt für Schritt: vom Kreditrahmen bis zum Notartermin

Der ganze Weg und realistische Fristen

Eine Baufinanzierung ist nicht ein Bankbesuch, sondern neun Etappen, von denen jede ihre eigene Uhr hat. Die folgende Tabelle zeigt realistische Spannen und keine Versprechen aus dem Prospekt. Das polnische Gesetz über den Hypothekarkredit gibt der Bank 21 Tage für die Entscheidung, aber diese Frist beginnt erst mit dem Eingang des vollständigen Antrags - und was vollständig ist, entscheidet die Bank.

Insgesamt: Von der Antragstellung bis zur Schlüsselübergabe vergehen meist 2-4 Monate. Etappe 9 findet erst nach dem Umzug statt und kostet Sie Geld (Überbrückungsversicherung), verlangt von Ihnen aber nichts außer Geduld.

Neun Schritte der Reihe nach

1. Kreditrahmen und BIK

Sie beginnen mit einer Zahl, nicht mit einer Wohnung. Die Bank berechnet Ihren Kreditrahmen mit einem Zinssatz, der um einen Puffer von mindestens 2,5 Prozentpunkten erhöht ist (Vorgabe der Empfehlung S der KNF, der polnischen Finanzaufsicht), daher wird der reale Kreditbetrag niedriger sein, als sich aus Ihrer Rate ergibt. Den Mechanismus zerlegen wir im Text „Wie die Bank Ihren Kreditrahmen wirklich berechnet“ in seine Einzelteile, und Ihren eigenen können Sie im Kreditrahmen-Rechner berechnen.

Parallel dazu: Rufen Sie Ihren eigenen BIK-Bericht ab (einige Dutzend PLN; BIK ist die polnische Kreditauskunftei) und prüfen Sie ihn auf Fehler - die kommen vor. Kündigen Sie Kreditkarten und Dispositionskredite, am besten 2-3 Monate vor dem Antrag, denn so lange dauert die Aktualisierung der Daten.

2. Immobilie und Vorvertrag

Die Bank entscheidet nicht über „irgendeine Wohnung für ungefähr 600.000“. Sie braucht eine konkrete Adresse, die Grundbuchnummer und den Preis. Deshalb ist die Reihenfolge so: erst der Vorvertrag, dann der Antrag.

Ein Vorvertrag in notarieller Form ist teurer, gibt Ihnen aber das Recht, den Abschluss des endgültigen Vertrags einzuklagen. In einfacher Schriftform ist er günstiger, aber im Streitfall bleibt Ihnen nur die Anzahlung. Tragen Sie darin eine Frist ein, die zu den Abläufen der Bank passt - mindestens 8-10 Wochen und nicht „einen Monat“, denn ein Monat reicht fast nie.

3. Unterlagen zusammenstellen

Die aufwendigste und am meisten unterschätzte Etappe. Eine detaillierte Liste finden Sie weiter unten. Grundsatz: Sammeln Sie alles einmal, in mehreren Ausfertigungen, denn gleich reichen Sie dasselbe bei mehreren Banken ein.

4. Anträge - bei mehreren Banken gleichzeitig

Das ist der Moment, in dem die meisten Menschen Geld verlieren. Der Unterschied zwischen Angeboten vom selben Tag kann mehrere zehntausend PLN Kreditrahmen und einen Bruchteil eines Prozentpunkts Marge betragen, der sich über 25 Jahre in zehntausende PLN Zinsen verwandelt. Stellen Sie Anträge bei 3-4 Banken.

5. Kreditentscheidung

Die Bank hat gesetzlich 21 Tage ab Eingang des vollständigen Antrags. In dieser Zeit gibt sie eine Bewertung der Immobilie in Auftrag (die meist Sie bezahlen) und prüft Ihre Unterlagen. Ein sehr häufiges Szenario: Der Analyst bittet um zusätzliche Unterlagen, und die 21-Tage-Frist beginnt von vorn. Antworten Sie innerhalb von 24-48 Stunden.

Wenn die Bewertung niedriger ausfällt als der Kaufpreis, berechnet die Bank den Beleihungsauslauf (LTV) auf Basis der Bewertung, nicht des Preises. Folge: Sie müssen die Differenz aus eigener Tasche zuschießen. Das ist einer der häufigsten Gründe, warum eine Transaktion auf der Zielgeraden platzt.

6. Kreditvertrag

Die Bank ist verpflichtet, Ihnen den Vertragsentwurf vor der Unterzeichnung (und ein Informationsblatt) auszuhändigen. Nutzen Sie das. Prüfen Sie mindestens:

• die Marge (der einzige Teil des Zinssatzes, den Sie verhandeln),
• die Bedingungen für eine Margensenkung durch Cross-Selling (Konto, Karte, Versicherung) und was passiert, wenn Sie darauf verzichten,
• Kosten und Dauer der Überbrückungsversicherung,
• die Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung (bei festem Zinssatz kann die Bank in den ersten 3 Jahren eine Entschädigung verlangen),
• die Liste der Bedingungen, die Sie vor der Auszahlung erfüllen müssen.

7. Notarieller Kaufvertrag

Die Eigentumsübertragung. Sie zahlen die Notargebühr, die PCC (Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte, auf dem Gebrauchtmarkt 2% des Preises) und die Gerichtsgebühren. In der Urkunde bestellen Sie auch die Hypothek zugunsten der Bank und stellen den Antrag auf Grundbucheintragung - meist erledigt das für Sie der Notar.

8. Auszahlung des Kredits

Die Bank überweist das Geld auf das Konto des Verkäufers (nicht auf Ihres). Auf dem Gebrauchtmarkt meist in einer Auszahlung. Beim Bau oder beim Kauf vom Bauträger - in Tranchen, die nach den einzelnen Bauabschnitten ausgezahlt werden, jeweils nach Vorlage der Unterlagen. In der Tranchenphase zahlen Sie meist nur Zinsen auf den ausgezahlten Teil, und die volle Rate beginnt nach der letzten Tranche.

9. Eintragung der Hypothek ins Grundbuch

Die letzte Etappe, auf die Sie keinerlei Einfluss haben, die Sie aber jeden Monat Geld kostet. Bis zur rechtskräftigen Eintragung der Hypothek hat die Bank keine Sicherheit, deshalb verlangt sie eine Überbrückungsversicherung - meist in Form einer erhöhten Marge. Je nach Auslastung des Grundbuchgerichts dauert das zwischen einem Monat und einem halben Jahr.

Nachdem die Eintragung rechtskräftig ist, bringen Sie der Bank den Grundbuchauszug. Die Bank nimmt die Überbrückungsversicherung nicht von sich aus sofort heraus - und jeder Monat Verzögerung kostet Ihr Geld. Wenn die Bank die Überbrückungsversicherung über den Tag der Eintragung hinaus berechnet hat, steht Ihnen die Erstattung des zu viel Gezahlten zu.

Unterlagen: was Sie vorbereiten sollten

Die Liste unterscheidet sich zwischen Banken, aber der Kern ist gleich. Bereiten Sie alles in mehreren Ausfertigungen vor - Sie reichen es ja bei mehreren Banken ein.

Nebenkosten, die niemand einrechnet

Das Eigenkapital ist nicht das einzige Geld, das Sie in bar haben müssen. Unten die vollständige Aufstellung für einen realistischen Fall: Wohnung 600.000 PLN, Eigenkapital 20% (120.000 PLN), Kredit 480.000 PLN, 7,5%, 25 Jahre. Die Rate eines solchen Kredits beträgt 3.547,16 PLN.

Das ist Geld, das Ihnen die Bank nicht leiht (die Provision lässt sich manchmal mitfinanzieren, PCC und Notar aber nicht). Sie müssen es zusätzlich zum Eigenkapital haben. Wer genau 120.000 PLN Eigenkapital angespart hat und keinen Groschen mehr, wird diese Wohnung nicht kaufen.

Die häufigsten Gründe für eine Ablehnung

Eine Ablehnung ist selten eine Überraschung - fast immer lässt sie sich vorher absehen. Hier die Liste, vom häufigsten Grund an:

Checkliste vor der Antragstellung

1. 6 Monate vorher: Kaufen Sie nichts mehr auf Raten und stellen Sie keine Kreditanträge.
2. 3 Monate vorher: Kündigen Sie Kreditkarten und Dispositionskredite, lassen Sie sich die Kündigung bescheinigen.
3. 2 Monate vorher: Rufen Sie Ihren eigenen BIK-Bericht ab und prüfen Sie ihn auf Fehler.
4. 1 Monat vorher: Berechnen Sie den Kreditrahmen mit Puffer und legen Sie ein realistisches Budget für die Wohnung fest.
5. Vor dem Vorvertrag: Stellen Sie sicher, dass Sie Bargeld für das Eigenkapital plus 3-5% des Preises für die Nebenkosten haben.
6. Zum Schluss: Holen Sie die Einkommensbescheinigung (30 Tage gültig) und stellen Sie alle Anträge innerhalb von zwei Wochen.

Rechnen Sie selbst nach

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Annahmen der Berechnungen: Wohnung 600.000 PLN, Eigenkapital 20% (120.000 PLN), Kredit 480.000 PLN, Zinssatz 7,5%, Laufzeit 25 Jahre, gleichbleibende Rate. Die Rate von 3.547,16 PLN und alle Zinsbeträge wurden mit unserer Rechenlogik (js/finance.js) berechnet, derselben, die den Ratenrechner antreibt. Die Überbrückungsversicherung ist als Margenerhöhung um 1 Prozentpunkt bis zur Eintragung der Hypothek modelliert. Der Kreditrahmen wurde für ein Nettoeinkommen von 9.000 PLN, einen 2-Personen-Haushalt, Lebenshaltungskosten von 2.500 PLN, DSTI 50% und einen Puffer von 2,5 Prozentpunkten berechnet. Die Notargebühr entspricht den Höchstsätzen der Verordnung (1.010 PLN + 0,4% des Betrags über 60.000 PLN, zuzüglich Mehrwertsteuer) - der Notar kann einen niedrigeren Satz anbieten. Die Spannen der Marktgebühren (Bewertung, Versicherungen, Provision) sind Richtwerte und unterscheiden sich zwischen Banken. Behördliche und gerichtliche Fristen hängen vom Standort ab. Der Text dient der Bildung und ist keine Kreditberatung.