La entrada de la hipoteca: cuánto necesitas de verdad y de dónde sacarla
La entrada no es un trámite, es un precio. Con un piso de 600.000 PLN, la diferencia entre una entrada del 10% y una del 20% son 60.000 PLN en efectivo hoy - y 85.683 PLN más de intereses durante los 25 años siguientes. A continuación, los dos escenarios calculados, las fuentes legales de la entrada y un error que tumba la solicitud desde el principio.
Tiempo de lectura: 10 minutos · 14 de julio de 2026 · Piotr Litwa, KredytPartner
Cuál es el mínimo
La Recomendación S de la KNF (el supervisor financiero polaco) prevé una entrada del 20% del valor del inmueble. No es una ley ni una prohibición - es una recomendación del supervisor que los bancos tratan como una regla, porque de cumplirla dependen sus requisitos de capital.
Sin embargo, la recomendación admite una excepción: el banco puede aceptar una entrada del 10% si cubre la parte que falta con una garantía adicional. En la práctica, eso significa un seguro por entrada baja - y, como vamos a calcular enseguida, no es gratis.
El concepto clave es el LTV (Loan to Value) - la relación entre el importe del préstamo y el valor del inmueble. Una entrada del 20% es un LTV del 80%. Una entrada del 10% es un LTV del 90%. El banco se fija precisamente en esta cifra, porque es la que le dice cuánto perdería si tuviera que vender el piso en una subasta.
LTV del 90% - admisible, pero con seguro por entrada baja
Ojo: el valor es la tasación del banco, no el precio del contrato. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, el LTV sube - y tienes que poner la diferencia de tu bolsillo.
¿10% o 20%? Calculémoslo con cifras
Un piso de 600.000 PLN, interés del 7,5%, plazo de 25 años, cuota fija. Dos caminos:
| Entrada del 10% | Entrada del 20% | |
|---|---|---|
| Entrada en efectivo | 60.000,00 PLN | 120.000,00 PLN |
| Importe del préstamo | 540.000,00 PLN | 480.000,00 PLN |
| LTV | 90% | 80% |
| Cuota mensual | 3.990,55 PLN | 3.547,16 PLN |
| Intereses totales (sin seguro por entrada baja) | 657.165,71 PLN | 584.147,30 PLN |
| Intereses totales con seguro por entrada baja diferencial +0,3 puntos hasta alcanzar un LTV del 80% | 669.830,44 PLN | 584.147,30 PLN |
| Importe total a devolver (préstamo + intereses) | 1.209.830,44 PLN | 1.064.147,30 PLN |
No tienes 60.000 PLN, así que el banco te los presta junto con el resto del préstamo. El precio de esa amabilidad: 443,39 PLN más de cuota cada mes durante 25 años y 85.683,14 PLN más de intereses (73.018,41 PLN solo por el mayor importe del préstamo más 12.664,73 PLN por el seguro por entrada baja).
Dicho de otro modo: por cada zloty de entrada que te prestan, devuelves al banco 2,43 PLN. Esa es la rentabilidad real de reunir la entrada por tu cuenta - y ningún depósito en Polonia la supera.
El seguro por entrada baja: cómo funciona y cuánto cuesta
El nombre confunde. No es un seguro para ti - es una protección para el banco por si tuviera que vender el inmueble y su valor no cubriera la deuda. Lo pagas tú, pero el beneficiario es el banco.
Antes se cobraba como una prima aparte. Hoy lo habitual es un diferencial más alto: el banco suma normalmente 0,2-0,5 puntos porcentuales al tipo de interés y mantiene ese recargo hasta que el saldo del préstamo baja al 80% del valor del inmueble. Después, el diferencial vuelve al estándar.
¿Cuánto dura? Con un préstamo de 540.000 PLN para un piso de 600.000 PLN, tienes que reducir el capital hasta 480.000 PLN. Con cuota fija y un 7,5%, los primeros años son sobre todo intereses, así que lleva más de seis años:
| Recargo del diferencial | Tipo de interés | Cuota | Cuánto pagas de más cada mes | Cuánto dura el recargo | Coste total |
|---|---|---|---|---|---|
| +0,2 puntos | 7,7% | 4.061,07 PLN | +70,52 PLN | 6 años y 6 meses | 8.347,60 PLN |
| +0,3 puntos | 7,8% | 4.096,52 PLN | +105,97 PLN | 6 años y 7 meses | 12.664,73 PLN |
| +0,5 puntos | 8,0% | 4.167,81 PLN | +177,26 PLN | 6 años y 9 meses | 21.584,65 PLN |
Fíjate en la paradoja: cuanto más alto es el recargo, más tiempo dura. Un interés más alto significa que una parte mayor de la cuota se va en intereses, así que el capital baja más despacio, y esperas más para llegar al LTV del 80%. Con +0,5 puntos, el recargo se mantiene tres meses más que con +0,2 puntos.
Amortiza anticipadamente. Cada amortización va íntegra al capital, así que adelanta el momento en que el saldo baja al 80% del valor del inmueble - y entonces el diferencial vuelve al estándar. Es una amortización con doble efecto: reduce los intereses y elimina el recargo.
Vigila al banco. Algunos bancos solo bajan el diferencial a petición del cliente, tras presentar una tasación actualizada. Comprueba en el contrato si ocurre automáticamente o si tienes que pedirlo - y calcula el efecto en la calculadora de amortización anticipada.
Qué puede ser entrada
| Fuente | ¿La acepta el banco? | A qué prestar atención |
|---|---|---|
| Efectivo / ahorros | Sí, sin reservas | Tienes que justificarlo con un extracto. Un ingreso grande "de la nada" justo antes de la solicitud despierta preguntas |
| Pagos a cuenta al promotor | Sí | Es el caso más habitual en obra nueva. Basta con el justificante de los pagos a la cuenta fiduciaria |
| Arras pagadas al vendedor | Sí | Tienen que constar en el contrato preliminar y contar con justificante de la transferencia |
| Parcela para construir una casa | Sí, y a menudo en su totalidad | Cuenta el valor de tasación, no el precio que pagaste. La parcela tiene que ser de tu propiedad y forma parte de la garantía |
| Donación de la familia | Sí | Declárala con el formulario SD-Z2 en un plazo de 6 meses - mira el aviso más abajo |
| Libreta de ahorro para vivienda (książeczka mieszkaniowa, PKO BP) | Sí, junto con la prima de garantía | La prima se paga al realizar determinadas operaciones de vivienda. Comprueba las condiciones antes de cancelar la libreta |
| Dinero de la venta de otro inmueble | Sí | El banco quiere ver la escritura notarial de venta y el ingreso en la cuenta |
| Otro inmueble como garantía adicional | A veces | En lugar de efectivo, el banco inscribe una hipoteca sobre el segundo inmueble. Riesgo: pierdes los dos si dejas de pagar |
Una donación de la familia más cercana (padres, abuelos, hermanos, cónyuge, hijos - el llamado grupo 0) está totalmente exenta de impuestos, sin límite de importe. Pero solo si la declaras en Hacienda (urząd skarbowy) con el formulario SD-Z2 en un plazo de 6 meses y - si es dinero - la recibes por transferencia, no en efectivo en mano.
¿Se te pasa el plazo o aceptas el efectivo en un sobre? Pierdes la exención y pagas el impuesto según las reglas generales. Con 60.000 PLN, son varios miles de zlotys tirados por no rellenar una hoja de papel. Transferencia y SD-Z2. Siempre.
Lo que nunca puede ser entrada
Una lista corta, pero cara. El dinero de un préstamo no es entrada - es otra deuda más. Esto incluye el préstamo personal, el préstamo de una entidad no bancaria, el préstamo rápido, el descubierto en cuenta y la tarjeta de crédito. El banco ve cada una de estas deudas en el BIK (el registro de crédito polaco).
Es el error más frecuente con la hipoteca y, a la vez, el más absurdo, porque aritméticamente es imposible que salga a cuenta. Las cifras de un préstamo personal de 60.000 PLN al 12% a 8 años:
Cuota: 975,17 PLN. Intereses en 8 años: 33.616,37 PLN. Y ahora lo más importante: esa cuota reduce tu capacidad de endeudamiento (ingresos de 9.000 PLN netos, hogar de 2 personas) de 495.213 PLN a 387.898 PLN, es decir, en 107.315 PLN.
Has pedido 60.000 PLN para la entrada y has perdido 107.315 PLN de capacidad hipotecaria. Balance: menos 47.315 PLN - y eso antes de que el banco te pregunte de dónde has sacado de repente ese dinero. Y te lo va a preguntar.
Extra: en una situación así, algunos bancos rechazan la solicitud automáticamente, porque un préstamo personal reciente justo antes de pedir la hipoteca es una bandera roja para el scoring. No hay forma de esquivarlo. Solo hay una forma de reunir la entrada.
Cómo reunir la entrada
Si que te presten la entrada cuesta 2,43 PLN por cada zloty, reunirla tú es la "inversión" mejor remunerada que tiene a su alcance quien está planeando comprar un piso. La pregunta es: cuánto al mes y durante cuánto tiempo.
A continuación: objetivo de 60.000 PLN, cuenta de ahorro o bonos al 5% anual, capitalización mensual, aportaciones al final de cada mes.
| Quieres tener 60.000 PLN en | Ahorras al mes | Pones de tu bolsillo | Añaden los intereses |
|---|---|---|---|
| 3 años | 1.548,25 PLN | 55.737,00 PLN | 4.262,85 PLN |
| 4 años | 1.131,76 PLN | 54.324,48 PLN | 5.675,65 PLN |
| 5 años | 882,27 PLN | 52.936,20 PLN | 7.063,53 PLN |
| 6 años | 716,30 PLN | 51.573,60 PLN | 8.426,74 PLN |
| 7 años | 598,03 PLN | 50.234,52 PLN | 9.765,02 PLN |
| 8 años | 509,60 PLN | 48.921,60 PLN | 11.078,97 PLN |
Ahorrando 882,27 PLN al mes al 5% reunirás 60.000 PLN en exactamente 5 años. De tu bolsillo pondrás 52.936,20 PLN - los otros 7.063,53 PLN los añadirá el interés compuesto. No es una fortuna, pero son 7.000 PLN que no tienes que ganar trabajando.
Ahorrando 1.000 PLN al mes al 5% superarás los 60.000 PLN ya en el mes 54, es decir, a los 4 años y 6 meses. Ese mismo dinero guardado debajo del colchón necesitaría 5 años completos (60 aportaciones de 1.000 PLN).
El interés compuesto te ha comprado medio año. Con un horizonte de cinco años el efecto es moderado - porque el interés compuesto solo se pone de verdad en marcha pasada una década. Desmenuzamos el mecanismo en el texto "El interés compuesto desde cero", y puedes meter tus propias cifras en la calculadora de interés compuesto.
Si apuntas al 20% completo, es decir, 120.000 PLN, al 5% y en seis años tienes que ahorrar 1.432,59 PLN al mes. Para mucha gente es una cantidad imposible - y ese es justo el momento de reconocer con honestidad que un piso más barato con un 20% de entrada puede ser mejor decisión que uno más caro con un 10%. No porque quede bien decirlo. Porque es lo que sale de la tabla anterior.
La entrada no es todo lo que necesitas tener en efectivo. Con un piso de 600.000 PLN de segunda mano, hay que sumar además 18.172 - 29.826 PLN de gastos vinculados al préstamo: el PCC del 2% (el impuesto polaco sobre transmisiones, 12.000 PLN), los honorarios del notario, la tasación, el seguro puente y las tasas judiciales. Los desglosamos zloty a zloty en el texto "La hipoteca paso a paso".
Y además, un colchón financiero de 3-6 meses de cuotas. Quien paga la entrada hasta el último zloty y se queda con la cuenta vacía, a la primera avería de la caldera recurre a un préstamo rápido - y vuelve a la casilla de salida.
Haz tus propios cálculos
Calculadora de interés compuesto
Introduce tu objetivo (por ejemplo, 60.000 PLN de entrada), tu aportación mensual y tu rentabilidad. Verás año a año cuándo reunirás la entrada - y qué parte de esa cantidad añaden los intereses y qué parte tu bolsillo.
Planifica tu entradaCalculadora de capacidad de endeudamiento
La entrada no aumenta tu capacidad - aumenta el precio del piso que te puedes permitir. Comprueba cuánto préstamo te dará el banco y súmale tu entrada.
Comprueba tu capacidadSigue leyendo
- La hipoteca paso a paso - nueve etapas, plazos reales y la tabla completa de gastos vinculados al préstamo que nadie calcula.
- Cómo calcula de verdad el banco tu capacidad de endeudamiento - por qué el colchón de 2,5 puntos de la Recomendación S te quita más de 100.000 PLN de capacidad.
- El interés compuesto desde cero - el mecanismo que hace que ahorrar para la entrada funcione más rápido que guardar el dinero debajo del colchón.
Supuestos de los cálculos: piso de 600.000 PLN, interés del 7,5%, plazo de 25 años,
cuota fija. El seguro por entrada baja se ha modelado como un aumento del diferencial
de 0,2 / 0,3 / 0,5 puntos porcentuales que se mantiene hasta el mes en que el saldo
del préstamo baja a 480.000 PLN (LTV del 80% del valor en la fecha de compra); a
partir de ese momento, el interés vuelve al 7,5% y la cuota se recalcula para el
plazo restante. Objetivo de ahorro: 60.000 PLN a un 5% anual, capitalización mensual,
aportaciones al final de cada mes, sin el impuesto Belka (el impuesto polaco sobre
las ganancias de capital) y sin inflación. Capacidad de endeudamiento calculada para
unos ingresos netos de 9.000 PLN, un hogar de 2 personas, unos gastos de manutención
de 2.500 PLN, un DSTI del 50% y un colchón de 2,5 puntos porcentuales. Todas las
cifras se han calculado con nuestro motor (js/finance.js), el mismo que
hace funcionar las calculadoras - puedes reproducirlas
hasta el último céntimo. Los bancos difieren en el recargo del diferencial, en la
forma de calcular el LTV (algunos tienen en cuenta la tasación actual) y en los
requisitos sobre el origen de la entrada. El texto tiene carácter educativo y no
constituye asesoramiento crediticio ni fiscal.