Eigenkapital: Wie viel Sie wirklich brauchen und woher Sie es nehmen
Eigenkapital ist keine Formalität, sondern ein Preis. Bei einer Wohnung für 600.000 PLN beträgt der Unterschied zwischen 10% und 20% Eigenkapital heute 60.000 PLN in bar - und 85.683 PLN zusätzliche Zinsen über die nächsten 25 Jahre. Unten finden Sie beide Szenarien durchgerechnet, die legalen Quellen des Eigenkapitals und einen Fehler, der den Antrag von Anfang an scheitern lässt.
Lesezeit: 10 Minuten · 14. Juli 2026 · Piotr Litwa, KredytPartner
Wie hoch das Minimum ist
Die Empfehlung S der KNF (der polnischen Finanzaufsicht) sieht ein Eigenkapital von 20% des Immobilienwerts vor. Das ist kein Gesetz und kein Verbot - es ist eine Empfehlung der Aufsicht, die die Banken wie eine Regel behandeln, weil ihre Eigenkapitalanforderungen davon abhängen, ob sie sie einhalten.
Die Empfehlung erlaubt jedoch eine Ausnahme: Die Bank kann 10% Eigenkapital akzeptieren, wenn sie den fehlenden Teil zusätzlich absichert. In der Praxis bedeutet das eine Versicherung für niedriges Eigenkapital - und die ist, wie wir gleich ausrechnen, nicht kostenlos.
Der Schlüsselbegriff ist der LTV (Loan to Value) - das Verhältnis von Kreditbetrag zu Immobilienwert. 20% Eigenkapital bedeuten LTV 80%. 10% Eigenkapital bedeuten LTV 90%. Die Bank schaut genau auf diese Zahl, denn sie sagt ihr, wie viel sie verlieren würde, wenn sie die Wohnung versteigern müsste.
LTV 90% - zulässig, aber mit Versicherung für niedriges Eigenkapital
Achtung: Der Wert ist die Bewertung der Bank, nicht der Kaufpreis aus dem Vertrag. Fällt die Bewertung niedriger aus als der Transaktionspreis, steigt der LTV - und Sie müssen die Differenz aus eigener Tasche drauflegen.
10% oder 20%: Rechnen wir es in Zahlen durch
Eine Wohnung für 600.000 PLN, Zins 7,5%, Laufzeit 25 Jahre, gleichbleibende Rate. Zwei Wege:
| 10% Eigenkapital | 20% Eigenkapital | |
|---|---|---|
| Eigenkapital in bar | 60.000,00 PLN | 120.000,00 PLN |
| Kreditbetrag | 540.000,00 PLN | 480.000,00 PLN |
| LTV | 90% | 80% |
| Monatsrate | 3.990,55 PLN | 3.547,16 PLN |
| Zinsen gesamt (ohne Versicherung für niedriges Eigenkapital) | 657.165,71 PLN | 584.147,30 PLN |
| Zinsen gesamt mit Versicherung für niedriges Eigenkapital Marge +0,3 Prozentpunkte bis LTV 80% erreicht ist | 669.830,44 PLN | 584.147,30 PLN |
| Gesamtbetrag der Rückzahlung (Kredit + Zinsen) | 1.209.830,44 PLN | 1.064.147,30 PLN |
Sie haben die 60.000 PLN nicht, also leiht die Bank sie Ihnen zusammen mit dem Rest des Kredits. Der Preis dieser Freundlichkeit: eine um 443,39 PLN höhere Rate jeden Monat über 25 Jahre und 85.683,14 PLN zusätzliche Zinsen (73.018,41 PLN allein durch den höheren Kreditbetrag plus 12.664,73 PLN für die Versicherung für niedriges Eigenkapital).
Mit anderen Worten: Für jeden geliehenen Zloty Eigenkapital geben Sie der Bank 2,43 PLN zurück. Das ist die tatsächliche Rendite des Ansparens von Eigenkapital - und kein Festgeld in Polen schlägt sie.
Versicherung für niedriges Eigenkapital: wie sie funktioniert und was sie kostet
Der Name ist irreführend. Das ist keine Versicherung für Sie - es ist eine Absicherung der Bank für den Fall, dass sie die Immobilie verkaufen muss und deren Wert die Schuld nicht deckt. Sie zahlen dafür, aber begünstigt ist die Bank.
Früher wurde sie als eigene Prämie erhoben. Heute ist eine erhöhte Marge Standard: Die Bank schlägt meist 0,2-0,5 Prozentpunkte auf den Zins auf und behält diese Erhöhung bei, bis der Kreditsaldo auf 80% des Immobilienwerts gesunken ist. Danach kehrt die Marge zum Standard zurück.
Wie lange dauert das? Bei einem Kredit über 540.000 PLN für eine Wohnung für 600.000 PLN müssen Sie das Kapital auf 480.000 PLN tilgen. Bei gleichbleibender Rate und 7,5% sind die ersten Jahre hauptsächlich Zinsen, also dauert es über sechs Jahre:
| Margenaufschlag | Zins | Rate | Mehrbelastung pro Monat | Dauer des Aufschlags | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|---|---|
| +0,2 Pp. | 7,7% | 4.061,07 PLN | +70,52 PLN | 6 Jahre und 6 Monate | 8.347,60 PLN |
| +0,3 Pp. | 7,8% | 4.096,52 PLN | +105,97 PLN | 6 Jahre und 7 Monate | 12.664,73 PLN |
| +0,5 Pp. | 8,0% | 4.167,81 PLN | +177,26 PLN | 6 Jahre und 9 Monate | 21.584,65 PLN |
Beachten Sie das Paradox: Je höher der Margenaufschlag, desto länger dauert er. Ein höherer Zins bedeutet, dass ein größerer Teil der Rate in die Zinsen fließt, das Kapital sinkt also langsamer, also warten Sie länger auf LTV 80%. Bei +0,5 Prozentpunkten hält der Aufschlag drei Monate länger an als bei +0,2.
Leisten Sie Sondertilgungen. Jede Sondertilgung fließt vollständig ins Kapital und beschleunigt so den Moment, in dem der Saldo auf 80% des Immobilienwerts sinkt - und dann kehrt die Marge zum Standard zurück. Das ist eine Sondertilgung mit doppelter Wirkung: Sie senkt die Zinsen und beseitigt den Aufschlag.
Behalten Sie die Bank im Auge. Manche Banken senken die Marge erst auf Antrag des Kunden, nach Vorlage einer aktuellen Bewertung. Prüfen Sie im Vertrag, ob das automatisch geschieht oder ob Sie darum bitten müssen - und rechnen Sie den Effekt im Sondertilgungsrechner durch.
Was als Eigenkapital zählen kann
| Quelle | Akzeptiert die Bank? | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Bargeld / Ersparnisse | Ja, ohne Vorbehalt | Sie müssen es mit einem Kontoauszug belegen. Ein großer Zufluss „aus dem Nichts” kurz vor dem Antrag wirft Fragen auf |
| An den Bauträger geleistete Anzahlungen | Ja | Der häufigste Fall auf dem Neubaumarkt. Eine Bestätigung der Zahlungen auf das Treuhandkonto genügt |
| An den Verkäufer gezahlte Anzahlung (zadatek) | Ja | Muss sich aus dem Vorvertrag ergeben und durch einen Überweisungsbeleg nachgewiesen sein |
| Grundstück für den Hausbau | Ja, oft sogar vollständig | Es zählt der Wert aus der Bewertung, nicht der Preis, den Sie gezahlt haben. Das Grundstück muss Ihr Eigentum sein und wird Teil der Sicherheit |
| Schenkung aus der Familie | Ja | Innerhalb von 6 Monaten mit dem Formular SD-Z2 melden - siehe Warnung unten |
| Wohnungssparbuch (książeczka mieszkaniowa, PKO BP) | Ja, samt Garantieprämie | Die Prämie wird bei bestimmten wohnungsbezogenen Vorgängen ausgezahlt. Prüfen Sie die Bedingungen, bevor Sie das Sparbuch auflösen |
| Erlös aus dem Verkauf einer anderen Immobilie | Ja | Die Bank will die notarielle Verkaufsurkunde und den Zahlungseingang auf dem Konto sehen |
| Andere Immobilie als zusätzliche Sicherheit | Manchmal | Statt Bargeld trägt die Bank eine Hypothek auf der zweiten Immobilie ein. Risiko: Sie verlieren beide, wenn Sie nicht mehr zahlen |
Eine Schenkung von der engsten Familie (Eltern, Großeltern, Geschwister, Ehepartner, Kinder - die sogenannte Gruppe 0 im polnischen Schenkungsteuerrecht) ist vollständig steuerfrei, ohne Betragsgrenze. Aber nur, wenn Sie sie dem Finanzamt mit dem Formular SD-Z2 innerhalb von 6 Monaten melden und - bei Geld - es per Überweisung erhalten, nicht bar auf die Hand.
Verpassen Sie die Frist oder nehmen Sie Bargeld im Umschlag? Die Befreiung entfällt, und Sie zahlen Steuer nach den allgemeinen Regeln. Bei 60.000 PLN sind das einige Tausend Zloty, weggeworfen wegen eines fehlenden Blatts Papier. Überweisung und SD-Z2. Immer.
Was niemals Eigenkapital sein kann
Eine kurze Liste, aber eine teure. Geld aus einem Kredit ist kein Eigenkapital - es ist eine weitere Schuld. Das gilt für Ratenkredite, Darlehen außerhalb von Banken, Kurzzeitkredite, Dispokredite und Kreditkarten. Die Bank sieht jede dieser Verbindlichkeiten im BIK (der polnischen Kreditauskunftei).
Das ist der häufigste Fehler beim Immobilienkredit und zugleich der dümmste, denn rechnerisch kann er sich nicht lohnen. Die Zahlen für einen Ratenkredit über 60.000 PLN zu 12% über 8 Jahre:
Rate: 975,17 PLN. Zinsen über 8 Jahre: 33.616,37 PLN. Und jetzt das Wichtigste: Diese Rate senkt Ihre Kreditwürdigkeit (9.000 PLN Nettoeinkommen, 2-Personen-Haushalt) von 495.213 PLN auf 387.898 PLN, also um 107.315 PLN.
Sie haben 60.000 PLN für das Eigenkapital geliehen und 107.315 PLN Kreditwürdigkeit für den Immobilienkredit verloren. Bilanz: minus 47.315 PLN - und das, bevor die Bank überhaupt fragt, woher Sie plötzlich das Geld haben. Und sie wird fragen.
Bonus: Manche Banken lehnen den Antrag in einer solchen Situation automatisch ab, denn ein frischer Ratenkredit kurz vor dem Immobilienkreditantrag ist für das Scoring eine rote Flagge. Es gibt keinen Weg, das zu umgehen. Es gibt nur einen Weg, das Eigenkapital anzusparen.
Wie Sie das Eigenkapital ansparen
Wenn das Leihen des Eigenkapitals 2,43 PLN für jeden Zloty kostet, ist das Ansparen die am besten verzinste „Investition”, die jemandem offensteht, der eine Wohnung plant. Die Frage lautet: wie viel im Monat und wie lange.
Unten: Ziel 60.000 PLN, Sparkonto oder Anleihen zu 5% pro Jahr, monatliche Zinsgutschrift, Einzahlungen am Monatsende.
| Sie wollen 60.000 PLN haben in | Sie sparen monatlich | Sie zahlen aus eigener Tasche ein | Die Zinsen steuern bei |
|---|---|---|---|
| 3 Jahren | 1.548,25 PLN | 55.737,00 PLN | 4.262,85 PLN |
| 4 Jahren | 1.131,76 PLN | 54.324,48 PLN | 5.675,65 PLN |
| 5 Jahren | 882,27 PLN | 52.936,20 PLN | 7.063,53 PLN |
| 6 Jahren | 716,30 PLN | 51.573,60 PLN | 8.426,74 PLN |
| 7 Jahren | 598,03 PLN | 50.234,52 PLN | 9.765,02 PLN |
| 8 Jahren | 509,60 PLN | 48.921,60 PLN | 11.078,97 PLN |
Wenn Sie 882,27 PLN im Monat bei 5% zurücklegen, haben Sie 60.000 PLN in genau 5 Jahren. Aus eigener Tasche bringen Sie 52.936,20 PLN auf - die übrigen 7.063,53 PLN steuert der Zinseszins bei. Das ist kein Vermögen, aber es sind 7.000 Zloty, die Sie nicht verdienen müssen.
Wenn Sie 1.000 PLN im Monat zu 5% zurücklegen, überschreiten Sie 60.000 PLN schon im 54. Monat, also nach 4 Jahren und 6 Monaten. Dasselbe Geld im Sparstrumpf bräuchte volle 5 Jahre (60 Einzahlungen à 1.000 PLN).
Der Zinseszins hat Ihnen ein halbes Jahr erkauft. Bei einem Horizont von fünf Jahren ist der Effekt moderat - denn der Zinseszins kommt richtig in Fahrt erst nach einem Jahrzehnt. Den Mechanismus zerlegen wir im Text „Zinseszins von Grund auf”, und Ihre eigenen Zahlen setzen Sie im Zinseszinsrechner ein.
Wenn Sie volle 20% anpeilen, also 120.000 PLN, müssen Sie bei 5% und sechs Jahren 1.432,59 PLN im Monat zurücklegen. Für viele Menschen ist das unrealistisch - und genau hier muss man ehrlich zugeben: Eine günstigere Wohnung mit 20% Eigenkapital ist oft die bessere Entscheidung als eine teurere mit 10%. Nicht, weil es sich so gehört. Sondern weil es sich so aus der Tabelle oben ergibt.
Das Eigenkapital ist nicht alles, was Sie in bar brauchen. Bei einer Wohnung für 600.000 PLN auf dem Gebrauchtmarkt kommen noch 18.172-29.826 PLN Nebenkosten hinzu: PCC (die polnische Steuer auf zivilrechtliche Geschäfte) von 2% (12.000 PLN), Notargebühr, Bewertung, Überbrückungsversicherung und Gerichtsgebühren. Wir schlüsseln sie auf den Zloty genau im Text „Immobilienkredit Schritt für Schritt” auf.
Dazu kommt ein Notgroschen für 3-6 Monatsraten. Wer das Eigenkapital bis auf den letzten Zloty eingezahlt hat und mit leerem Konto dasteht, greift beim ersten Ausfall der Heizung zu einem Kurzzeitkredit - und ist wieder am Ausgangspunkt.
Rechnen Sie selbst nach
Zinseszinsrechner
Geben Sie Ihr Ziel ein (z. B. 60.000 PLN Eigenkapital), Ihre monatliche Sparrate und Ihren Zinssatz. Sie sehen Jahr für Jahr, wann Sie das Eigenkapital beisammen haben - und wie viel davon die Zinsen beisteuern und wie viel Ihre Tasche.
Eigenkapital planenKreditrahmenrechner
Eigenkapital erhöht nicht die Kreditwürdigkeit - es erhöht den Preis der Wohnung, die Sie sich leisten können. Prüfen Sie, wie viel Kredit Ihnen die Bank gibt, und addieren Sie Ihr Eigenkapital dazu.
Kreditwürdigkeit prüfenWeiterlesen
- Immobilienkredit Schritt für Schritt - neun Etappen, realistische Fristen und eine vollständige Tabelle der Nebenkosten, die niemand einrechnet.
- Wie die Bank Ihre Kreditwürdigkeit wirklich berechnet - warum der Puffer von 2,5 Prozentpunkten aus der Empfehlung S über 100.000 PLN Kreditwürdigkeit kostet.
- Zinseszins von Grund auf - der Mechanismus, durch den das Sparen für das Eigenkapital schneller wirkt als der Sparstrumpf.
Rechenannahmen: Wohnung 600.000 PLN, Zins 7,5%, Laufzeit 25 Jahre, gleichbleibende
Rate. Die Versicherung für niedriges Eigenkapital ist modelliert als Margenaufschlag
von 0,2 / 0,3 / 0,5 Prozentpunkten bis zu dem Monat, in dem der Kreditsaldo auf
480.000 PLN sinkt (LTV 80% des Werts am Kauftag); danach kehrt der Zins auf 7,5%
zurück und die Rate wird für die Restlaufzeit neu berechnet. Sparziel: 60.000 PLN
bei 5% pro Jahr, monatliche Zinsgutschrift, Einzahlungen am Monatsende, ohne
Belka-Steuer (polnische Kapitalertragsteuer) und ohne Inflation. Die
Kreditwürdigkeit wurde für 9.000 PLN Nettoeinkommen, einen 2-Personen-Haushalt,
2.500 PLN Lebenshaltungskosten, DSTI 50% und einen Puffer von 2,5 Prozentpunkten
berechnet. Alle Zahlen wurden mit unserer Engine (js/finance.js)
berechnet, derselben, die die Rechner antreibt - Sie
können sie auf den Groschen genau nachvollziehen. Banken unterscheiden sich in der
Höhe des Margenaufschlags, in der Berechnung des LTV (manche berücksichtigen die
aktuelle Bewertung) und in den Anforderungen an die Quellen des Eigenkapitals. Der
Text dient der Bildung und ist keine Kredit- oder Steuerberatung.